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Eine Frage, die in jedem Immobilien-Forum auftaucht: Ist Tilgung eine Ausgabe oder nicht? Manche rechnen sie als Kostenposten, andere argumentieren: das ist doch eigentlich Sparen. Wer hat recht? Beide. Und genau das ist der Punkt.

Wenn Geld dein Konto verlässt, ist das aus Sicht der Liquidität ein Abfluss — egal wohin. Die monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung, beide gehen real vom Konto ab. In klassischen Cashflow-Rechnungen wird die volle Rate abgezogen — das ist die Liquiditätssicht. Aber anders als Zinsen verschwindet die Tilgung nicht. Sie reduziert deine Restschuld, damit wächst dein Substanzvermögen. Aus Vermögenssicht ist Tilgung keine Ausgabe, sondern Umschichtung von liquide zu illiquide.

Warum die Trennung wichtig ist, zeigt ein Vergleich. Variante A: 2 % Tilgung, Cashflow +200 €/Monat — sieht gut aus, aber nach 10 Jahren ist die Restschuld erst um rund ein Viertel gesunken. Variante B: 4 % Tilgung, Cashflow −50 €/Monat — sieht schlecht aus, aber nach 10 Jahren ist die Restschuld deutlich gesunken. Wer nur auf Cashflow schaut, hält A für den besseren Deal. Wer Substanz mitdenkt, sieht: B baut doppelt so schnell Vermögen auf, A lebt dafür heute komfortabler. Negativer Cashflow ist also nicht automatisch schlecht — er kann bedeuten, dass du gerade aggressiv Substanz aufbaust statt Liquidität zu ziehen.

Die saubere Lösung: beide Perspektiven trennen. Der Cashflow zieht die volle Rate ab und zeigt deine persönliche Liquidität. Die Tilgung taucht an anderer Stelle wieder auf — als wachsender Anteil an der Immobilie. So rechnet auch Wertlauf: „Dein Deal“ zeigt den Cashflow nach voller Rate, „Vermögen“ zeigt, was die Tilgung aus deinem Geld macht. Tilgung ist keine Ausgabe und keine Einnahme — sie ist Vermögensumschichtung.