Wissen
Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
Grundlagen
Cashflow und Kosten
Finanzierung
Hohe Tilgung vs. niedrige Tilgung — was ist besser?
Kurz gesagt
Hohe Anfangstilgung baut schneller Substanz auf und reduziert das Anschlussrisiko — auf Kosten des laufenden Cashflows. Niedrige Tilgung schont den Cashflow und ermöglicht Skalierung, hinterlässt aber eine höhere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung.
Die Anfangstilgung legst du bei der Finanzierung fest — meist zwischen 1 % und 5 % pro Jahr. Diese eine Zahl bestimmt mehr über deinen Deal, als die meisten Investoren wahrnehmen. Sie steuert das Verhältnis zwischen Cashflow und Substanzaufbau und das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
Restschuld-Rechner
Was nach der Zinsbindung auf dich zukommt, zeigt der Immobilienrechner im Tab „Risiken“.
Zum ImmobilienrechnerNimm zwei identische Kredite über denselben Betrag, zum selben Zins — der einzige Unterschied ist die Tilgungsrate: 1 % gegen 3 %. Trag beide Werte oben in den Rechner ein: Nach 10 Jahren hat die 3-%-Variante rund dreimal so viel vom Kredit abgebaut wie die 1-%-Variante — bei identischem Kaufpreis, identischer Miete, identischem Zins. Der gesamte Unterschied entsteht durch diese eine Stellschraube.
Diese zusätzliche Substanz kostet monatlich Geld, nicht irgendwann. Der Sprung von 1 % auf 3 % Tilgung kann bei einem typischen Kreditbetrag mehrere hundert Euro zusätzliche Monatsrate bedeuten — genug, um aus einem positiven Cashflow einen negativen zu machen. Wer hoch tilgt, kauft sich schnelleren Substanzaufbau, sinkende Gesamtzinsen und ein entspannteres Anschlussszenario, bezahlt dafür aber mit laufender Liquidität. Wer niedrig tilgt, behält Cashflow-Spielraum und die Fähigkeit zu skalieren, trägt aber die hohe Restschuld nahezu unverändert bis zur Anschlussfinanzierung — und ist dann voll der dann herrschenden Zinslandschaft ausgesetzt.
Bevor du die Tilgung festlegst, lohnt sich der Check an drei Stellen: Wie sicher ist dein Einkommen — ein stabiles Gehalt verträgt mehr Tilgung als ein schwankendes Selbstständigeneinkommen. Planst du weitere Käufe — wer skalieren will, braucht Cashflow als Basis, nicht gebundenes Kapital. Und wie viel Restschuld verträgst du psychologisch — wer bei der Vorstellung einer hohen Restschuld in 10 Jahren nervös wird, sollte tilgen, was der Cashflow zulässt.
Die Tilgungshöhe ist kein Werturteil, sondern eine Wette auf deine eigene Situation in 10 Jahren.
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