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Die monatliche Kreditrate fühlt sich an wie eine reine Ausgabe — Geld, das raus aus deinem Konto und rein in eine Bank fließt, für immer weg. Ein Teil davon ist aber das genaue Gegenteil: die Tilgung, der Anteil deiner Rate, der die Restschuld bei der Bank reduziert und dir stattdessen als Vermögen gutgeschrieben wird. Zins und Tilgung ergeben gemeinsam die monatliche Rate beim Annuitätendarlehen — nur die Tilgung baut dir dabei tatsächlich etwas auf.

Bei einem Kredit über 240.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate 1.100 € — im ersten Monat 700 € Zins, 400 € Tilgung. Dieses Verhältnis verschiebt sich über die Laufzeit zugunsten der Tilgung, wie beim Annuitätendarlehen erklärt — hier zählt vor allem, was die Tilgung für dich bedeutet, nicht wie sie wächst.

Beispiel

Kredit240.000 €

Zins (3,5 %)700 €/Monat

Tilgung (2,0 %)400 €/Monat

Monatliche Rate gesamt1.100 €

Der Zinsanteil sinkt über die Zeit — bei gleichbleibender Rate wächst die Tilgung automatisch.

Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz, mit dem du im ersten Jahr beginnst. Üblich sind 1 bis 3 %; viele Banken verlangen mindestens 1 %, bei hoher Finanzierung oft mehr. Wertlauf schlägt 1,5 % vor, du kannst jeden Wert eintragen. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit und reduziert die Zinsbelastung, verschlechtert aber kurzfristig den Cashflow. Aus Cashflow-Sicht ist hohe Tilgung eine Belastung, weil mehr Geld in die Rate fließt. Aus Vermögens-Sicht ist sie ein Beschleuniger, weil die Restschuld schneller sinkt und dir schneller mehr von der Immobilie gehört. Im Tab „Vermögen“ steht die Tilgung deshalb als eigener Baustein: wie viel du bis dahin abbezahlt hast und auf welchen Betrag deine Restschuld gesunken ist.

Am Ende zählt nicht, ob deine Tilgung hoch oder niedrig ist — sondern ob du sie als das siehst, was sie ist: der Teil deiner Rate, der dir gehört.