Wissen
Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
Grundlagen
Cashflow und Kosten
Finanzierung
Vermögen und ETF
Wie setzt sich das Substanzvermögen zusammen?
Kurz gesagt
Substanzvermögen ist der Wert, der nach einem Immobilienverkauf übrig bleibt — nach Abzug von Restschuld und Verkaufskosten. Es wächst durch Tilgung und Wertsteigerung über die Haltedauer und ist die ehrlichste Kennzahl für deinen Vermögensaufbau.
Das Substanzvermögen ist der Wert, der dir nach einem Verkauf der Immobilie übrig bleibt, nachdem die Restschuld getilgt und alle Verkaufskosten bezahlt sind. Formel: Verkaufspreis − Restschuld − Verkaufskosten.
Beispiel
Davon ca. 60.000 € aus Tilgung und ca. 60.000 € aus Wertsteigerung — beide Hebel wirken über die Zeit.
Substanzvermögen wächst durch zwei Hebel: Tilgung der Restschuld und Wertsteigerung der Immobilie. Beide Faktoren wirken über die Zeit — deshalb ist Substanzvermögen typischerweise eine Langzeit-Kennzahl, die du über 10 Jahre oder länger betrachtest.
Eine Immobilie mit negativem Cashflow kann ein hohes Substanzvermögen aufbauen, wenn die Tilgung hoch ist. Umgekehrt kann ein cashflow-starker Deal nach 10 Jahren wenig Substanz hinterlassen, wenn kaum getilgt wurde und der Wert stagniert. Substanz und Cashflow sind deshalb zwei verschiedene Achsen derselben Investition — keine Gegensätze, aber auch keine Garantie füreinander.
In Wertlauf heißt das „Dein Anteil an der Wohnung“ (oder am Haus): Wert minus Restschuld. Der Tab „Vermögen“ zeigt, wie er sich aus Wertsteigerung und Tilgung zusammensetzt, und stellt ihn einem ETF mit demselben Geld gegenüber.
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Risiken
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