Wissen

Sechs bis zwölf Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung meldet sich deine Bank mit einem Verlängerungsangebot — und in diesem Moment zeigt sich, wie gut du vorgesorgt hast, ohne dass sich seitdem an der Immobilie selbst etwas verändert hätte. Dieser neue Kreditvertrag ist die Anschlussfinanzierung: fällig, sobald deine Zinsbindung abläuft und noch eine Restschuld offen ist. Du kannst das Angebot annehmen, neu verhandeln oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) — die neue Restschuld wird in jedem Fall zum dann aktuellen Marktzins finanziert, egal wo dieser steht.

Das Risiko liegt im Zinsunterschied. Bei Vertragsabschluss vor 10 Jahren lag der Zins vielleicht bei 1,5 %, heute bei 3,8 %. Deine monatliche Rate kann sich deutlich erhöhen — selbst wenn die Restschuld bereits gesunken ist. Bei einer typischen Anfangstilgung von 2 % ist nach 10 Jahren erst ein knappes Fünftel abbezahlt — die anderen 80 % laufen weiter zu einem Zinssatz, den niemand vorhersagen konnte.

Beispiel

Ursprüngliche Rate (1,5 % Zins)700 €/Monat

Restschuld nach 10 Jahren190.000 €

Neue Rate (3,8 % Zins)ca. 920 €/Monat

Cashflow-Verschlechterung− 220 €/Monat

Die Immobilie ist dieselbe — 220 € weniger Cashflow allein durch den höheren Anschluss-Zins.

Eine Möglichkeit, das Risiko zu reduzieren: das Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus — gegen einen kleinen Zinsaufschlag. In Niedrigzinsphasen kann das eine sinnvolle Versicherung sein.

Wer die Anschlussfinanzierung bei der Kaufentscheidung ausklammert, rechnet nur die halbe Laufzeit des Kredits — und genau die zweite Hälfte entscheidet oft, ob der Deal auch in zehn Jahren noch trägt.

Im Tab „Risiken“ siehst du deshalb, was dein Deal bei 5, 6 oder 7 % Anschlusszins kostet, und wie viel jeder Prozentpunkt mehr im Monat ausmacht. Die neue Rate rechnet Wertlauf so, dass der Kredit zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt abbezahlt ist.