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Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an — je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Auf den ersten Blick eine einmalige Kostenposition, die man beim Kauf bezahlt und abhakt. In der Rendite-Rechnung wirkt sie anders: Sie ist ein dauerhafter Rendite-Killer, der dich über die gesamte Haltedauer begleitet.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € fallen je nach Bundesland 10.500 € bis 19.500 € allein an Grunderwerbsteuer an. Dieses Geld zahlst du aus Eigenkapital oder finanzierst es über den Kredit, bekommst es beim Verkauf nicht zurück, und musst es über Cashflow, Tilgung oder Wertsteigerung verdienen. Die Kaufnebenkosten insgesamt — inklusive Notar, Grundbuch und Makler — liegen je nach Bundesland bei rund 9 % bis 12 %, und die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Block davon.

Beispiel

Bayern (3,5 % GrESt)Nebenkosten 27.210 €

NRW (6,5 % GrESt)Nebenkosten 36.210 €

Differenz9.000 €

Effektive Rendite Bayern3,67 %

Effektive Rendite NRW3,57 %

Beide Wohnungen wurden mit identischer 4 % Bruttomietrendite inseriert. Die Grunderwerbsteuer allein erzeugt 0,1 Prozentpunkte dauerhaften Renditeunterschied.

Drei häufige Denkfehler verharmlosen die Wirkung. „War ja nur einmal“ — stimmt buchhalterisch, aber die versunkenen Kosten senken deine Rendite auf den Gesamteinsatz über jedes einzelne Jahr der Haltedauer. „Amortisiert sich über 20 Jahre“ — ja, aber in diesen 20 Jahren hat dir der Betrag an anderer Stelle Rendite gekostet. „Kann man nichts machen“ — beim einzelnen Kauf stimmt das, aber bei der Standortwahl ist die Grunderwerbsteuer ein realer Faktor, den die meisten ignorieren.

Die Grunderwerbsteuer ist keine Verwaltungsgebühr. Sie ist ein versunkener Kostenblock von 10.000 bis 20.000 €, der dauerhaft an deiner Rendite zieht. Wer sie aus der Rechnung lässt, rechnet falsch.