Wissen

Was umgangssprachlich Spekulationssteuer heißt, ist rechtlich die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG.

Die Frist im Detail

Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit der Grundbucheintragung, und endet exakt 10 Jahre danach (§23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Kaufst du eine Immobilie also am 15. März 2020, kannst du sie ab dem 16. März 2030 steuerfrei verkaufen. Für den Verkauf zählt ebenfalls der notarielle Vertrag, nicht der Übergabetermin.

Wie hoch ist die Steuer?

Es gibt keinen eigenen Steuersatz für die Spekulationssteuer — sie ist keine separate Steuerart, sondern wird als „sonstige Einkünfte“ zu deinem übrigen zu versteuernden Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert. Je nach Einkommen sind das zwischen 0 % und 45 %, zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer selbst. Bei einem Verkaufsgewinn kurz vor Ablauf der Frist kann das teurer werden als die pauschale Abgeltungssteuer (25 %) auf Wertpapiergewinne.

Freigrenze: Liegen deine Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 €, bleiben sie steuerfrei (§ 23 Abs. 3 EStG, bis 2023 waren es 600 €). Wichtig: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — überschreitest du sie auch nur um einen Euro, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Betrag darüber.

Die Ausnahme: Eigennutzung

Verkaufst du eine Immobilie, die du im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast, bleibt der Gewinn auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei (§23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Nutzung muss dabei nicht drei volle Kalenderjahre durchgehend bestehen — es genügt z. B., zum 31. Dezember zwei Jahre in Folge selbst darin gewohnt zu haben, plus das Verkaufsjahr. Für eine reine Kapitalanlage-Immobilie (dauerhaft vermietet) greift diese Ausnahme in der Regel nicht.

Was oft übersehen wird: die AfA-Rückrechnung

Hast du während der Haltezeit die AfA (Abschreibung) steuerlich geltend gemacht, wird diese bei einem steuerpflichtigen Verkauf von den Anschaffungskosten abgezogen (§23 Abs. 3 Satz 4 EStG) — das erhöht rechnerisch deinen Veräußerungsgewinn und damit die Steuerlast. Wer also über mehrere Jahre AfA abgesetzt hat und dann innerhalb der 10-Jahre-Frist verkauft, zahlt effektiv mehr Spekulationssteuer, als eine reine Kaufpreis-Verkaufspreis-Differenz vermuten lässt.

Die 3-Objekte-Grenze

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, die er jeweils weniger als fünf Jahre gehalten hat, riskiert als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden — mit Gewerbesteuerpflicht und dem Verlust der privaten Veräußerungsgeschäft-Regelung. Für Investoren, die planmäßig mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit veräußern wollen, ist das ein eigenständiger Prüfpunkt, unabhängig von der 10-Jahres-Frist.

Rechtsstand und ein offener Punkt

Die 10-Jahres-Frist gilt unverändert. Ein Gesetzentwurf, sie für vermietete Immobilien zu streichen (Bundestags-Drucksache 21/6637), wurde im Oktober 2026 vom Bundestag abgelehnt. Die Diskussion kann wiederkommen; die Angaben hier beziehen sich auf die geltende Rechtslage (Stand Oktober 2026).

So rechnet Wertlauf

Im Tab „Exit“ ist ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei. Genau gilt: Der Verkaufsvertrag muss nach dem 10. Jahrestag des Kaufvertrags unterschrieben werden. Bei einem früheren Verkauf rechnet Wertlauf die Spekulationssteuer mit dem Steuersatz, den du wählst, und schlägt die genutzte AfA dem Gewinn zu. Die Freigrenze und eigene Nutzung bleiben außen vor.

Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung — insbesondere die AfA-Rückrechnung und die 3-Objekte-Grenze im Einzelfall gehören in fachkundige Hände.