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„Gut“ im Vergleich wozu? Ohne eine Vergleichsgröße ist diese Frage gar nicht beantwortbar — eine Immobilie ist nicht „gut“ oder „schlecht“ an sich, sondern immer nur besser oder schlechter als eine konkrete Alternative, unter konkreten Annahmen. Die naheliegendste Alternative für die meisten privaten Anleger: ein breit gestreuter ETF-Sparplan.

Der Vergleich lohnt sich — aber nicht, um am Ende ein pauschales Urteil zu fällen, sondern um zu verstehen, an welchen Stellen sich beide Anlageformen strukturell unterscheiden. Diese Unterschiede entscheiden am Ende mehr als die reine Renditezahl.

Hebelwirkung — der größte strukturelle Unterschied

Bei einer Immobilie finanzierst du typischerweise einen Großteil mit Fremdkapital — du investierst z. B. 35.000 € Eigenkapital, kontrollierst aber eine Immobilie im Wert von 150.000 € oder mehr. Steigt der Immobilienwert, wirkt sich das auf dein eingesetztes Eigenkapital überproportional aus. Bei einem ETF-Sparplan ist das anders: Ohne Kredit investierst du im Regelfall nur, was du tatsächlich einzahlst — keine Hebelwirkung, aber auch kein zusätzliches Risiko durch Fremdkapital. Der Hebel ist der Hauptgrund, warum sich die beiden Anlageformen selbst bei ähnlicher Marktrendite am Ende sehr unterschiedlich entwickeln können.

Liquidität — wie schnell kommst du an dein Geld

Ein ETF-Anteil lässt sich in der Regel innerhalb von Tagen verkaufen. Eine Immobilie zu verkaufen dauert üblicherweise Monate — von der Vermarktung über Besichtigungen bis zum Notartermin. Wer plant, sein Kapital innerhalb weniger Jahre wieder flüssig zu machen, für den ist dieser Unterschied oft entscheidender als die erwartete Rendite.

Laufender Aufwand — passiv versus aktiv

Ein ETF-Sparplan läuft nach der Einrichtung im Regelfall ohne dein Zutun weiter. Eine vermietete Immobilie bedeutet laufenden Aufwand: Mietersuche, Instandhaltung, Verwaltung, gegebenenfalls Auseinandersetzung mit Mietausfällen oder Reparaturen. Diesen Aufwand kann man delegieren (Hausverwaltung), aber er kostet dann Geld statt Zeit — er verschwindet nicht.

Steuerliche Behandlung

Bei Immobilien im Privatvermögen entfällt unter den Voraussetzungen des § 23 EStG die Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Bei ETF-Anteilen im Privatvermögen fällt dagegen grundsätzlich Kapitalertragsteuer auf realisierte Gewinne an, unabhängig von der Haltedauer. Dieser Unterschied kann je nach Anlagehorizont erheblich ins Gewicht fallen — er hängt aber von den im Einzelfall geltenden steuerlichen Rahmenbedingungen ab und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Der eigentliche Vergleich ist nicht Immobilie gegen ETF im Allgemeinen

Es gibt keine grundsätzlich bessere Anlageklasse — Immobilien und ETFs lösen unterschiedliche Bedürfnisse (Hebelwirkung vs. Liquidität, aktiver Aufwand vs. passives Investment) unterschiedlich gut. Die Frage, die tatsächlich zählt, ist konkreter: Schlägt dein Immobilien-Deal, mit seinem tatsächlichen Kaufpreis, seiner Miete und seiner Finanzierung, die Rendite, die du mit demselben Geld stattdessen am Kapitalmarkt erzielen könntest?

Vergleiche deinen eigenen Deal direkt mit einer ETF-Anlage — im Vermögen-Tab, Jahr für Jahr über 10 Jahre mit Ausblick auf 20 und 30 Jahre, in heutigem Geld und mit demselben Geld auf beiden Seiten, statt dich auf eine allgemeine Aussage über „Immobilien“ oder „ETFs“ zu verlassen.