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Die Gegenüberstellung Immobilie vs. ETF ist einer der häufigsten Vergleiche in der privaten Kapitalanlage. Sie ist nützlich, um die Unterschiede zu schärfen — aber sie führt in die Irre, wenn man sie als reine Renditefrage stellt.

Folge einmal demselben Euro durch beide Welten. 100.000 € in einen ETF gesteckt bedeuten: Du hast 100.000 € im Markt, keinen Euro mehr. Steigt der Markt um 3 %, hast du 3.000 € mehr — auf dein eingesetztes Kapital gerechnet exakt 3 %. Dieselben 100.000 € als Eigenkapital in eine Immobilie gesteckt, sehen anders aus: Damit kontrollierst du oft ein Objekt im Wert von 400.000 € oder mehr. Steigt dieses Objekt ebenfalls um 3 %, sind das 12.000 € — bezogen auf dein eingesetztes Eigenkapital 12 %, viermal so viel wie beim ETF. Der Hebel ist der ganze Unterschied — und er wirkt in beide Richtungen: Fällt der Wert stattdessen um 3 %, verlierst du beim ETF 3.000 €, bei der Immobilie 12.000 € deines Eigenkapitals.

Um diesen Hebel herum unterscheiden sich beide Anlageformen in fast allem. Der ETF ist in Tagen verkäuflich, die Immobilie braucht Monate. Der ETF streut automatisch über tausende Unternehmen, die Immobilie ist ein einzelnes Klumpenrisiko. Der ETF läuft ohne dein Zutun, die Immobilie verlangt Verwaltung, Mieter, Reparaturen und eine komplexere Steuerlogik. Dafür bringt die Immobilie eine dritte Renditequelle, die der ETF nicht kennt: Substanzaufbau durch Tilgung — jeden Monat zahlt im Idealfall der Mieter einen Teil deiner Schuld ab, unabhängig vom Markt.

Wer beide nur über die historische Bruttorendite vergleicht, hat den eigentlichen Unterschied nicht gesehen. Der Hebel, der aus 3 % Wertsteigerung 12 % EK-Rendite macht, macht aus 3 % Wertverlust ebenso zuverlässig einen zweistelligen Verlust auf dein Eigenkapital. Genau dieser Umstand — nicht die Renditezahl — sollte die Wahl zwischen beiden bestimmen.

So vergleicht Wertlauf

Wertlauf stellt die Frage deshalb anders: Was wäre aus demselben Geld geworden? Der ETF bekommt dein Eigenkapital samt Kaufnebenkosten als Startkapital. Jeder Euro, den du bei der Immobilie im Monat zuzahlen musst, fließt beim ETF in einen Sparplan. Verglichen werden dann keine Renditen, sondern Vermögen: dein Anteil an der Immobilie (Wert minus Restschuld) plus die Überschüsse gegen den Stand des Depots, alles in heutigem Geld.

Im Tab „Vermögen“ stehen beide Seiten ohne Steuern und Verkaufskosten, also auf dem Papier. Im Tab „Exit“ siehst du, was nach einem Verkauf und nach Steuern in der Hand bleibt. Als ETF-Rendite sind 6,8 % im Jahr angenommen, du kannst den Wert ändern.