Wissen

Cashflow wird oft mit zwei verschiedenen Bedeutungen verwendet — vor und nach Tilgung. Beide Zahlen erscheinen in Analysen, und beide haben ihre Berechtigung. Aber sie beantworten unterschiedliche Fragen.

Tilgung ist ökonomisch keine Kostenposition. Was du tilgst, fließt nicht „weg“ wie Hausgeld oder Zinsen — es wird zu deinem Eigenanteil an der Immobilie. Die Restschuld sinkt, dein Substanzvermögen steigt. Aus Vermögenssicht ist Tilgung Umlagerung, nicht Konsum. Liquiditätstechnisch ist sie trotzdem ein realer Abfluss — sie verlässt dein Konto und du kannst sie nicht ausgeben, nicht reinvestieren, nicht zur Seite legen.

Cashflow vor Tilgung zeigt, ob die Immobilie selbst wirtschaftlich gesund ist — reicht die Miete, um Bewirtschaftung und Zinsen zu decken? Diese Sicht betrifft das Objekt, unabhängig davon, wie schnell du tilgst. Sie ist auch die richtige Basis beim Vergleich verschiedener Immobilien untereinander.

Beispiel

Kaltmiete+ 1.000 €

− Kosten, die du selbst trägst− 130 €

− Zinsen− 350 €

Cashflow vor Tilgung+ 520 €

− Tilgung− 300 €

Cashflow nach Tilgung+ 220 €

Beide Zahlen sind dieselbe Wohnung — aber zwei verschiedene Fragen an dasselbe Investment.

Cashflow nach Tilgung zeigt deine persönliche Liquiditätssituation — was bleibt dir am Monatsende real übrig, oder wie viel musst du zuschießen? Diese Sicht hängt direkt von deiner Tilgungsentscheidung ab und betrifft dich als Eigentümer.

Wer nur den CF vor Tilgung anschaut, übersieht die persönliche Belastung. Wer nur den CF nach Tilgung anschaut, mischt Objektqualität mit Tilgungsentscheidung. Saubere Analyse bedeutet, beide getrennt zu lesen — und zu wissen, welche Frage du gerade stellst.