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Drei Investoren kaufen dieselbe Immobilie. Derselbe Kaufpreis, dieselbe Miete — nach allen Kosten außer den Zinsen bleiben 15.000 € im Jahr, der Kredit kostet 4 % Zins. Der einzige Unterschied ist, wie viel Eigenkapital jeder von ihnen einbringt — und dieser eine Unterschied entscheidet über fast alles andere an ihrem Deal.

Beispiel

Überschuss vor Zinsen (alle Varianten)15.000 €

EK 20.000 € (Vollfinanzierung)3.800 € = EK-Rendite 19 %

EK 100.000 €7.000 € = EK-Rendite 7 %

EK 300.000 € (kein Kredit)15.000 € = EK-Rendite 5 %

Dieselbe Immobilie, 4 % Kreditzins: Mit weniger Eigenkapital bleibt in Euro weniger übrig, die EK-Rendite steigt trotzdem fast auf das Vierfache.

Investor Eins bringt nur 20.000 € ein, den Rest finanziert die Bank — eine Vollfinanzierung inklusive Kaufnebenkosten, oft „110 %-Finanzierung“ genannt. Nach 11.200 € Zinsen bleiben ihm 3.800 € — seine Eigenkapitalrendite liegt bei 19 %, auf dem Papier ein Spitzenwert. Investor Zwei setzt 100.000 € ein, zahlt 8.000 € Zinsen und kommt mit 7.000 € auf 7 %. Investor Drei kauft ohne jeden Kredit für 300.000 € und landet mit 15.000 € bei 5 %. Die Immobilie erwirtschaftet bei allen dreien dasselbe, Investor Eins behält in Euro sogar am wenigsten — der Hebel verändert nur, wie sich das Ergebnis auf das jeweils eingesetzte Kapital verteilt. Der eigentliche Vorteil von Investor Eins ist nicht Renditezauber, sondern Kapitaleffizienz: Er hat 280.000 € übrig, die anderswo arbeiten können.

Diese Effizienz hat einen Preis, den erst der Krisenfall zeigt. Sinkt der Objektwert um 15 %, steht Investor Eins möglicherweise mit einer Restschuld da, die höher ist als der Marktwert — er sitzt in einem Deal fest, den er nur mit Verlust verkaufen kann. Investor Drei merkt vom selben Wertrückgang in seiner Liquidität nichts. Auch bei der Anschlussfinanzierung trifft ein Zinsanstieg Investor Eins auf die größte Restschuld — und damit am härtesten.

Keiner der drei Wege ist der „richtige“ Standardweg. Vollfinanzierung ist ein Werkzeug für gute Konditionen, eine solide Immobilie und Liquiditätsreserven außerhalb des Deals — nicht für jeden Kauf geeignet. Der Fehler liegt nicht darin, wenig Eigenkapital einzusetzen, sondern darin, den Hebel einzusetzen, ohne zu wissen, dass man ihn eingesetzt hat.