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Was ist ein Annuitätendarlehen?
Kurz gesagt
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Immobilienfinanzierung in Deutschland — eine konstante monatliche Rate aus Zins und Tilgung, bei der der Tilgungsanteil automatisch wächst, weil die Restschuld sinkt.
Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant — und trotzdem wächst der Anteil, den du tatsächlich tilgst, jeden Monat ein Stück weiter. Der Mechanismus dahinter: Tilgung senkt die Restschuld, auf eine geringere Restschuld fällt weniger Zins an, und weil die Rate gleich bleibt, wächst der freiwerdende Tilgungsanteil automatisch nach. Genau dieses Prinzip steckt hinter dem Annuitätendarlehen, der mit Abstand häufigsten Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland: eine konstante monatliche Rate aus Zins und Tilgung, deren inneres Verhältnis sich über die gesamte Laufzeit — innerhalb der Zinsbindung wie darüber hinaus — von selbst verschiebt — am Anfang zum Großteil Zins, am Ende zum Großteil Tilgung.
Beispiel
Die Rate bleibt konstant — der Tilgungsanteil wächst, weil die Restschuld und damit die Zinslast sinkt.
Beim Abschluss legst du drei Stellschrauben fest: die Höhe der Anfangstilgung (typisch 2–4 % — je höher, desto schneller schuldenfrei, aber desto höher die monatliche Rate), die Dauer der Zinsbindung (typisch 10–20 Jahre — je länger, desto planbarer, aber oft mit leichtem Zinsaufschlag), und die Möglichkeit von Sondertilgungen (oft 5 % pro Jahr ohne Aufschlag verhandelbar).
Das Annuitätendarlehen ist ein einfaches, transparentes Konstrukt — die monatliche Belastung ist vom ersten Tag an bekannt. Der wichtigste Unsicherheitsfaktor liegt nicht im Darlehen selbst, sondern in dem, was danach kommt: der Anschlussfinanzierung.
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