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Die meisten Investoren starten mit einer Eigentumswohnung — nicht weil sie die bessere Anlageform ist, sondern weil sie am Anfang die einzige ist, die überhaupt erreichbar ist. Das Mehrfamilienhaus kommt für die meisten erst später, wenn sich die Ausgangslage verändert hat.

Am Anfang zählt vor allem der Eintrittspreis. Eine ETW lässt sich mit deutlich weniger Eigenkapital stemmen als ein MFH — für viele private Investoren ist das der einzige Grund, warum überhaupt eine Investition zustande kommt. Dazu kommt: Die WEG übernimmt einen Großteil der Verwaltung, du bist als Eigentümer relativ passiv. Der Preis für diese Bequemlichkeit zeigt sich erst später — Sanierungsentscheidungen an Dach, Fassade oder Heizung triffst nicht du, sondern die Mehrheit der Eigentümerversammlung, und eine Sonderumlage kann dich treffen, ohne dass du sie eingeplant hast. Strukturell schwerer wiegt: Eine ETW ist ein Klumpenrisiko. Fällt der eine Mieter aus, fällt dein gesamter Mietertrag aus dieser Immobilie aus.

Genau an diesem Punkt beginnt für viele die Überlegung Richtung MFH. Mit einem Kauf hast du mehrere Einheiten — ein Mietausfall trifft nur einen Teil deines Cashflows, nicht alles. Sanierungsentscheidungen liegen vollständig bei dir, keine Eigentümerversammlung stimmt dagegen. Der Preis für diese Kontrolle: ein deutlich höherer Eintrittspreis, oft ein Vielfaches einer ETW, eine Bank, die genauer hinschaut, und Verwaltungsaufgaben, die entweder deine Zeit oder dein Geld kosten.

ETW und MFH sind deshalb keine zwei Optionen, zwischen denen du dich einmalig entscheidest — sie sind zwei Stufen derselben Entwicklung. Der Wechsel lohnt sich genau dann, wenn Eigenkapital und Erfahrung so weit gewachsen sind, dass dir Kontrolle und Skalierung mehr wert sind als die ausgelagerte Verwaltung.