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Der LTV (Loan to Value, zu Deutsch Beleihungsauslauf) sagt, wie viel des Kaufpreises die Bank finanziert. Je höher er ist, desto weniger Eigenkapital steckt im Deal, und desto stärker wirkt der Hebel, in beide Richtungen.

Die Formel

LTV = Darlehenssumme ÷ Kaufpreis × 100

Ein LTV von 80 % bedeutet: 80 % des Kaufpreises sind fremdfinanziert, 20 % sind durch Eigenkapital gedeckt. Banken nutzen intern teils den sogenannten Beleihungswert statt des Kaufpreises als Bezugsgröße — der ist meist konservativer angesetzt und liegt oft leicht unter dem Kaufpreis. Wertlauf rechnet mit dem Kaufpreis als Bezugsgröße, dem in der Praxis gängigsten Näherungswert, und zeigt den Wert im Tab „Dein Deal“ unter „So schaut die Bank auf deinen Deal“. Werden auch die Kaufnebenkosten finanziert, liegt der LTV über 100 %.

LTV-Rechner

Kredit

€

Kaufpreis

€

LTV80 %

Was der Kredit für Rate, Restschuld und Vermögen bedeutet, zeigt der Immobilienrechner.

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Wie liest man den Wert?

• Niedriger LTV (z. B. unter 60 %) — viel Eigenkapital im Deal, geringes Risiko bei Wertrückgängen, meist bessere Zinskonditionen.
• Mittlerer LTV (z. B. 60–80 %) — üblicher Bereich für Standard-Finanzierungen, ausgewogenes Verhältnis von Eigenkapitaleinsatz und Hebelwirkung.
• Hoher LTV (z. B. über 80 %) — wenig Eigenkapital im Deal, stärkere Hebelwirkung auf die Eigenkapitalrendite, aber auch größere Empfindlichkeit gegenüber Wertverlusten und höhere Zinsaufschläge.

Der Zusammenhang zur Eigenkapitalrendite

Ein hoher LTV bedeutet, dass mit wenig eigenem Kapital ein großes Objekt kontrolliert wird — steigt der Immobilienwert, wirkt sich das überproportional stark auf die Eigenkapitalrendite aus. Das ist die positive Seite der Hebelwirkung. Die Kehrseite: Sinkt der Wert, wirkt der Hebel genauso stark in die andere Richtung. Ein Wertverlust, der prozentual gering wirkt, kann bei hohem LTV bereits das eingesetzte Eigenkapital erheblich aufzehren.

Warum der LTV für die Finanzierung zählt

Banken staffeln ihre Zinskonditionen häufig nach LTV-Stufen — je niedriger der LTV, desto risikoärmer wird der Kredit für die Bank eingeschätzt, desto günstiger in der Regel der Zinssatz. Der LTV wirkt dabei zusammen mit dem DSCR: Der LTV zeigt das strukturelle Risiko (wie viel Fremdkapital steckt im Deal), der DSCR zeigt die laufende Tragfähigkeit (decken die Mieteinnahmen den Kapitaldienst).

Es gibt keinen pauschal „richtigen“ LTV — wie viel Fremdkapitalhebel sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Risikotoleranz, der Zinssituation und dem geplanten Anlagehorizont ab. Der LTV ist ein Baustein der Analyse, keine Entscheidung.