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Der Kaufpreisfaktor-Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Umgebung (siehe Sind Immobilien aktuell teuer?) ist ein guter erster Filter. Reicht dir das nicht, weil du vor einer größeren Investition stehst oder trotz plausiblem Kaufpreisfaktor unsicher bist, gibt es drei formale Verfahren, mit denen auch Gutachter arbeiten:

Die drei Verfahren nach ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt fest, mit welchen Methoden Gutachterausschüsse und Sachverständige in Deutschland den Verkehrswert — also den am Markt tatsächlich erzielbaren Preis — einer Immobilie ermitteln. Es sind genau drei: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches davon zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab, nicht von persönlicher Vorliebe.

Vergleichswertverfahren

Kann: Der Wert wird direkt aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage abgeleitet — Basis sind die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Für Eigentumswohnungen und standardisierte Reihenhäuser in Gegenden mit ausreichend Verkaufsfällen liefert das Verfahren die realistischste Einschätzung, weil es unmittelbar auf echten Markttransaktionen beruht statt auf Modellannahmen.

Kann nicht: Ohne genügend vergleichbare Verkäufe in Lage, Größe und Zustand wird die Datenbasis dünn — bei individuellen Gebäuden, seltenen Objekttypen oder Regionen mit wenigen Transaktionen liefert das Verfahren keine belastbare Zahl mehr.

Ertragswertverfahren

Für Kapitalanleger ist dieses Verfahren am relevantesten, weil es genau die Größe bewertet, um die es bei einer vermieteten Immobilie eigentlich geht: den nachhaltig erzielbaren Ertrag. Grundgedanke: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag, den sie über ihre Restnutzungsdauer abwirft, plus dem separat ermittelten Bodenwert.

Kann: Bildet ab, was ein Investor tatsächlich kauft — den Cashflow, nicht nur die Substanz. Zwei baugleiche Häuser mit unterschiedlicher Miethöhe erhalten dadurch unterschiedliche Werte, obwohl sie identisch aussehen.

Kann nicht: Reagiert empfindlich auf Annahmen, die nicht objektiv feststehen — allen voran den Liegenschaftszinssatz (die erwartete Rendite vergleichbarer Objekte am Markt) und die Restnutzungsdauer. Kleine Änderungen an diesen Stellschrauben verschieben das Ergebnis spürbar, weshalb seriöse Gutachten diese Werte aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses ableiten statt sie zu schätzen.

Sachwertverfahren

Kann: Ermittelt den Wert über Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung — unabhängig davon, ob es überhaupt vergleichbare Verkäufe gibt. Das macht es zur einzigen Option bei individuell geplanten oder untypischen Objekten, für die weder ausreichend Vergleichspreise noch eine Vermietungssituation vorliegen, etwa selbstgenutzte Einfamilienhäuser mit besonderer Bauweise.

Kann nicht: Herstellungskosten sind nicht automatisch Marktwert — ein aufwendig gebautes Haus in unattraktiver Lage kostet in der Errichtung viel, erzielt am Markt aber oft weniger. Deshalb wird der rechnerische Sachwert am Ende mit einem vom Gutachterausschuss veröffentlichten Sachwertfaktor an das tatsächliche Marktniveau der Region angepasst — ohne diese Anpassung bleibt der Sachwert eine theoretische Zahl.

Fazit

Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren die aussagekräftigste der drei Methoden, weil es misst, was für die Rendite zählt; bei einer vermieteten Eigentumswohnung ziehen Gutachter meist das Vergleichswertverfahren heran. Für den unabhängigen Vergleich reicht in vielen Fällen aber schon der einfachere Weg: die Bodenrichtwerte (BORIS) und den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses einsehen und deinen Kaufpreis pro m² und Kaufpreisfaktor gegen die dort veröffentlichten Vergleichswerte halten. Bei einer größeren Investition oder wenn viel auf dem Spiel steht, ersetzt das kein unabhängiges Wertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen — die drei genannten Verfahren sind genau das methodische Fundament, auf dem ein solches Gutachten aufbaut.