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Einmal im Jahr flattert die Hausgeldabrechnung der WEG ins Haus — und die wenigsten Eigentümer lesen wirklich nach, wofür die einzelnen Posten stehen. Dabei entscheidet genau diese Aufschlüsselung, wie viel vom Hausgeld am Ende tatsächlich als Kosten bei dir hängenbleibt. Das Hausgeld selbst ist der monatliche Beitrag, den jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt — es deckt alle Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Instandhaltungsrücklage ab.

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen: Betriebskosten (Müll, Wasser, Strom Treppenhaus, Heizung) sind größtenteils umlagefähig auf den Mieter. Verwaltungskosten der WEG und die Instandhaltungsrücklage sind nicht umlagefähig — die trägst du als Vermieter selbst. Dazu kommen teils umlagefähige Posten wie Versicherung, Hausmeister und Gartenpflege.

Bei einer 70 m² ETW liegt das Hausgeld typischerweise zwischen 200 € und 400 € pro Monat. Davon sind oft 30–40 % nicht umlagefähig und bleiben an dir als Vermieter hängen.

Bei der Rendite-Bewertung einer ETW musst du genau zwischen den umlagefähigen und den nicht umlagefähigen Anteilen unterscheiden. Wer das volle Hausgeld vom Cashflow abzieht, rechnet zu pessimistisch. Wer es ignoriert, zu optimistisch. Wertlauf rechnet mit 40 % des Hausgelds als Kosten, die du selbst trägst. Die Rücklage steckt darin, sie wird nicht noch einmal abgezogen.