Wissen

Wer durch Immobilien-Inserate scrollt, lernt schnell: höhere Mietrendite gleich besserer Deal. Eine 6 %-Wohnung schlägt eine 3 %-Wohnung. Auf dem Papier. In der Realität ist es oft genau umgekehrt — wo die Rendite hoch ist, liegt das Risiko dort, wo es nicht in den Zahlen steht.

Eine hohe Mietrendite bedeutet immer: Der Markt hat den Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig gehalten. Die Frage ist warum. Drei Gründe tauchen immer wieder auf, und keiner davon ist gut. Strukturschwache Lage — Bevölkerungsrückgang, schlechte Anbindung, fehlende Wirtschaft drücken den Kaufpreis schneller als die Miete. Substanzprobleme — Sanierungsstau, energetischer Nachholbedarf oder absehbare Sonderumlagen machen die Immobilie günstiger, weil der Markt das Risiko einpreist. Mieter-Risiken — in B/C-Lagen ist die Wahrscheinlichkeit für Mietausfall, häufigen Mieterwechsel und höheren Verwaltungsaufwand deutlich größer.

Beispiel

Wohnung A: München, 450.000 €3,5 % Rendite

Wohnung B: Sauerland, 150.000 €6,0 % Rendite

Wertentwicklung A (10 J., geschätzt)+ 20 %

Wertentwicklung B (10 J., geschätzt)− 10 %

Rendite-Vorteil B nach Substanzaufgefressen

Die deutlich höhere Rendite bei B wird von der Wertentwicklung aufgezehrt — was als guter Deal begann, kann nach 10 Jahren ein neutrales Geschäft sein.

Der Markt ist nicht dumm. Wenn eine Wohnung 6 % bringt und eine vergleichbare in einer Top-Lage nur 3,5 %, sind die 2,5 Prozentpunkte Differenz keine Marktineffizienz — sie sind die Bezahlung für ein Risiko, das du übernimmst. Wer das bewusst kalkuliert und Reserven hat, kann in B/C-Lagen gut verdienen. Aber „hohe Rendite gleich guter Deal“ ist eine gefährliche Abkürzung.

Die ehrlichste Bewertung kombiniert Mietrendite mit der Vermögensentwicklung und Risiko-Stresstests. Wer nur auf die Rendite in Prozent schaut, sieht den halben Deal.