Wissen

Der Kaufpreisfaktor ist die Lieblingszahl der Immobilien-Community. Niedrig ist gut, hoch ist teuer, alles über 30 ist überzogen, alles unter 20 verdächtig. So einfach könnte es sein. So einfach ist es nicht.

Was der Faktor gut kann: Schnelles Lage-Ranking — Frankfurt-Westend mit Faktor 35 vs. Magdeburg-Außenbezirk mit Faktor 18 gibt dir in einer Zahl ein Gefühl für das Preis-Miet-Verhältnis. Vergleich ähnlicher Objekte — zwei ETW in derselben Stadt, ähnliches Baujahr, der Faktor sagt dir welche günstiger angeboten wird. Historischer Marktvergleich — wenn der Durchschnittsfaktor einer Region von 22 auf 32 gestiegen ist, weißt du: Preise sind schneller gewachsen als Mieten.

Genauso wichtig ist, was in der Zahl gar nicht erst vorkommt. Zustand der Immobilie — eine sanierte Wohnung mit Faktor 28 kann wirtschaftlich sinnvoller sein als eine sanierungsbedürftige mit Faktor 22. Lage-Qualität und Entwicklung — Faktor 30 in einer wachsenden Großstadt ist etwas anderes als Faktor 22 in einer schrumpfenden Region, auch wenn die Zahl das Gegenteil suggeriert. Mietniveau vs. Marktmiete — liegt die Bestandsmiete über dem, was am Markt nachhaltig erzielbar wäre, sieht der Faktor künstlich günstig aus; liegt sie darunter, wirkt das Objekt teurer, als es ist. Kaufnebenkosten — der Faktor rechnet mit dem nackten Kaufpreis, nicht mit dem, was du tatsächlich aufbringen musst. Finanzierung — ob und wie du den Kredit bedienen kannst, spielt für die Zahl keine Rolle.

Ein niedriger Faktor ist ein Hinweis, kein Urteil. Wer den Kaufpreisfaktor als Bewertungs-Endpunkt nimmt, kauft Häuser mit verbundenen Augen — nur weil eine einzige Zahl gut aussah.