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Die Eigenkapitalrendite wird gern genutzt, um Immobilien mit anderen Anlagen zu vergleichen. Eine Wohnung mit 8 % EK-Rendite schlägt einen ETF mit 6–7 %. Auf dem Papier. In der Realität kann eine hohe EK-Rendite täuschen — nicht durch Tricks, sondern durch das, was sie nicht zeigt: das Risiko, das mit dem Hebel kommt.

Der Leverage-Effekt funktioniert so: Solange die Gesamtrendite der Immobilie höher liegt als der Kreditzins, hebt Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite nach oben. Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto stärker der Hebel. Bei 30.000 € Einsatz auf eine 300.000-€-Wohnung mit 4 % Gesamtrendite zeigt die EK-Rendite plötzlich 13 % — obwohl die Immobilie selbst unverändert nur 4 % bringt.

Beispiel

Immobilie: 300.000 €, 4 % Gesamtrendite12.000 €/Jahr

Szenario A: 100.000 € EK, 200k KreditEK-Rendite 6 %

Szenario B: 30.000 € EK, 270k KreditEK-Rendite 13 %

Szenario B bei Zins +2 ProzentpunkteEK-Rendite −5 %

Dieselbe Immobilie, dieselbe Gesamtrendite — der Hebel erzeugt die hohe EK-Rendite und den Absturz bei Zinsanstieg gleichermaßen.

Das Problem: Der Hebel funktioniert in beide Richtungen. Was die Rendite hochhebt, hebt im Krisenfall auch den Verlust. Bei der Anschlussfinanzierung steigt der Zins von 3 auf 5 % — und die scheinbar großartige EK-Rendite von 13 % wird zu −5 %. Du legst Geld drauf, ohne dass sich an der Immobilie selbst etwas geändert hat. Oder die Immobilie verliert 10 % an Wert: Bei 30.000 € Eigenkapital sind das 100 % Verlust deines Einsatzes. Bei 300.000 € Eigenkapital wären es nur 10 %.

13 % Rendite und −5 % Rendite können exakt dieselbe Immobilie sein, nur mit unterschiedlichem Hebel davor. Die ehrliche Frage ist nicht „Wie hoch ist meine Rendite?“, sondern „Wie hoch ist meine Rendite bezogen auf das Risiko, das ich trage?“