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Mietausfall ist eines dieser Themen, das in Inseraten nicht vorkommt und in Renditerechnungen meistens vergessen wird. Dabei ist er nicht die Ausnahme, sondern statistische Normalität. Jede Wohnung steht im Laufe von 10 Jahren irgendwann leer.

Die typische Renditeberechnung rechnet mit 12 Monaten voller Mieteinnahme. In der Realität sind drei Szenarien häufig: Standard-Leerstand zwischen zwei Mietern (1–2 Monate, alle 5–8 Jahre), Renovierung zwischen Mietverträgen (oft 6-8 Wochen) und der echte Mietausfall bei einer Räumungsklage, die in Deutschland zwischen 6 und 18 Monaten dauern kann. Manche Kalkulationen ziehen dafür pauschal ein Mietausfallwagnis von 2–5 % der Jahresnettokaltmiete ab, in schwächeren Lagen mehr. Wertlauf macht das nicht im Cashflow, sondern zeigt im Tab „Risiken“ konkret, was 3, 6 oder 12 Monate Ausfall kosten.

Wie viele Monate Leerstand dein Deal verkraftet, hängt an drei Größen: deinen monatlichen Fixkosten (Rate plus das volle Hausgeld, denn bei Leerstand zahlst du auch den umlagefähigen Teil selbst — die Instandhaltungsrücklage steckt schon darin), deinem Liquiditätspuffer auf dem Konto, und deinem laufenden Cashflow im Normalbetrieb. Je knapper diese drei Stellschrauben, desto schneller wird ein Ausfall existenzbedrohend.

Beispiel

Mieteinnahme nach umlagef. Kosten1.200 €/Monat

Monatliche Fixkosten− 1.000 €/Monat

Cashflow im Normalbetrieb+ 200 €/Monat

Fehlbetrag bei 3 Monaten Leerstand− 3.000 €

Wiederaufbau-Dauer15 Monate

Selbst kurze Ausfallphasen kosten dich monatelang die positive Cashflow-Wirkung — drei Monate Leerstand fressen 15 Monate guten Lauf.

Faustregel: Mindestens 6 Monatsraten als Liquiditätsreserve auf dem Konto, bei knappem Cashflow oder schwacher Lage eher 12. Mietausfall ist kein Schwarzer Schwan, sondern die Regel — die Frage ist nur, ob deine Liquiditätsreserve das schon eingepreist hat, bevor der erste Monat ausfällt.