Wissen
Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
Grundlagen
Cashflow und Kosten
Was ist Cashflow bei Immobilien?
Kurz gesagt
Cashflow ist das, was dir nach Miete, Kosten und Kreditrate im Monat bleibt: Kaltmiete minus die Kosten, die du als Vermieter selbst trägst, minus die Kreditrate aus Zins und Tilgung. Ist er positiv, trägt sich die Immobilie. Ist er negativ, zahlst du jeden Monat zu.
Zwei Wohnungen, beide mit 4 % Mietrendite. Die eine bringt dir jeden Monat Geld, die andere kostet dich welches, obwohl das Inserat für beide dieselbe Zahl verspricht. Der Unterschied liegt in den Kosten und in der Finanzierung: wie viel Eigenkapital du einsetzt, zu welchem Zins und mit welcher Tilgung. Genau das misst der Cashflow, und genau das lässt die Mietrendite aus.
Die Rechnung hat drei Schritte. Von der Kaltmiete ziehst du die Kosten ab, die du als Vermieter selbst trägst: bei einer Eigentumswohnung den Teil des Hausgelds, den du nicht auf die Mieter umlegen kannst. Darin steckt auch die Instandhaltungsrücklage. Was übrig bleibt, ist der Überschuss aus dem Objekt. Davon geht die Kreditrate ab, also Zins und Tilgung. Was dann bleibt, ist dein Cashflow.
Wie hoch deine eigenen Kosten sind, steht in der Hausgeldabrechnung. Liegt sie noch nicht vor, sind 40 % des Hausgelds ein guter Richtwert, damit rechnet auch Wertlauf. Ein häufiger Fehler ist, das nicht umlagefähige Hausgeld und die Rücklage getrennt abzuziehen: Die Rücklage ist dann doppelt drin. Beim Mehrfamilienhaus gibt es kein Hausgeld. Dort setzt man einen Anteil der Jahresmiete an, oft um 20 %.
Beispiel
Die Wohnung kostet dich jeden Monat 60 €. Die Rücklage für Reparaturen steckt schon in den 120 €, sie wird nicht noch einmal abgezogen.
Nicht im Cashflow steckt der Fall, dass die Miete ausbleibt, etwa beim Mieterwechsel. Wie stark dich das trifft, ist eine eigene Frage, mehr dazu beim Mietausfallwagnis.
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht. Ein Teil deiner Rate ist Tilgung, und die baut Vermögen auf, weil deine Restschuld sinkt. Ob sich die Zuzahlung lohnt, zeigt erst der Blick auf das Vermögen nach zehn oder zwanzig Jahren, zum Beispiel im Vergleich mit einem ETF, der dasselbe Geld bekommt.
Der Cashflow steht hier vor Steuern. Was du über die AfA an Steuern sparst, kommt bei vielen Anlegern noch dazu, hängt aber von deinem persönlichen Steuersatz ab.
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