Wissen

4 % oder 8 % Eigenkapitalrendite — dieselbe Wohnung, derselbe Mietertrag, nur ein einziger Unterschied: wie viel davon mit eigenem Geld und wie viel mit Kredit bezahlt wird. Genau diesen Effekt beschreibt der Leverage-Effekt (auch Hebeleffekt): wie sich deine Eigenkapitalrendite verändert, wenn du einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital finanzierst. Solange die Gesamtrendite der Immobilie höher liegt als der Kreditzins, hebelt das Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite nach oben.

Ohne Hebel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 € komplett aus Eigenkapital. Die Immobilie bringt 4 % Gesamtrendite = 12.000 € pro Jahr. Deine Eigenkapitalrendite: 4 %. Mit Hebel: Dieselbe Wohnung, aber 60.000 € Eigenkapital und 240.000 € Kredit zu 3 % Zins. Die Immobilie bringt weiterhin 12.000 €, davon gehen 7.200 € Zinsen ab, 4.800 € bleiben übrig. Bezogen auf 60.000 € Eigenkapital: 8 % Eigenkapitalrendite. Der Hebel hat deine Rendite verdoppelt — durch nichts anderes als Fremdkapital.

Beispiel

Objektrendite (4 % auf 300 Tsd. €)12.000 €

Eigenkapital60.000 €

− Kreditzinsen (3,0 % auf 240 Tsd. €)− 7.200 €

Überschuss4.800 €

EK-Rendite8,0 %

Ohne Hebel (volles EK): EK-Rendite = 4,0 %. Der Hebel verdoppelt sie — und vervielfacht das Risiko: Bei 20 % Eigenkapital kostet dich jedes Prozent Wertverlust fünf Prozent deines Eigenkapitals.

Das Risiko: Wenn der Kreditzins über die Gesamtrendite steigt, kehrt sich der Hebel um. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung auf 5 %, kostet der Kredit 12.000 € — genau die Mieteinnahme. Deine EK-Rendite: 0 %. Bei noch höheren Zinsen wird sie negativ. Wer mit viel Hebel kauft, hebelt nicht nur die Rendite — er hebelt auch das Risiko.