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Jede laufende Kostenposition einer vermieteten Immobilie lässt sich in zwei Töpfe sortieren: was der Mieter über die Nebenkostenabrechnung zahlt, und was du als Vermieter aus eigener Tasche trägst. Der zweite Topf ist der, den oberflächliche Rendite-Rechnungen am häufigsten vergessen.

Typische nicht umlagefähige Posten sind die Verwaltung (WEG-Verwaltung, bei vermieteten Wohnungen oft zusätzlich eine Mietverwaltung), die Instandhaltungsrücklage, Reparaturen in der Wohnung (Heizungstherme, Bodenbeläge, Bad), Bankgebühren, Leerstand sowie Anwalts- und Gerichtskosten bei Streit mit Mietern.

Bei einer Eigentumswohnung findest du die meisten dieser Posten im Hausgeld. Der nicht umlagefähige Teil liegt meist bei 30 bis 40 %, je nach Alter des Gebäudes und Höhe der Rücklage. Genau steht es in der Hausgeldabrechnung, die der Verwalter einmal im Jahr verschickt. Bei einem Mehrfamilienhaus gibt es kein Hausgeld. Dort rechnet man mit einem Anteil der Jahresmiete, oft um 20 %, bei älteren Häusern mehr.

In Inseraten werden diese Kosten fast immer ausgeblendet. Eine ehrliche Rechnung muss sie berücksichtigen, sonst überschätzt du, was dir bleibt. In Wertlauf heißen sie „Kosten, die du selbst trägst“: bei einer Wohnung 40 % des Hausgelds, beim Mehrfamilienhaus ein Anteil der Jahresmiete, den du selbst festlegst. Sie gehen von der Miete ab, bevor die Kreditrate kommt, und ergeben so deinen Cashflow.