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„Teuer“ ist ohne Maßstab eine Meinung, kein Befund. Um die Frage überhaupt seriös zu beantworten, braucht es eine Maßeinheit, die den Kaufpreis in Bezug zu etwas setzt — nicht nur die absolute Zahl auf dem Exposé.

Der Kaufpreisfaktor als Maßeinheit

Ein Kaufpreis von 300.000 € klingt erstmal nach einer festen Größe. Aber 300.000 € für eine Wohnung, die 2.000 € Kaltmiete im Monat bringt, ist etwas fundamental anderes als 300.000 € für eine Wohnung, die 800 € bringt — im ersten Fall zahlst du das 12,5-fache der Jahresmiete, im zweiten das 31,25-fache. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) macht Objekte über Lagen und Preisniveaus hinweg vergleichbar, wo der reine Kaufpreis das nicht leisten kann.

Historisch galten in Deutschland Faktoren um 15 bis 20 lange als übliche Bandbreite für Bestandsimmobilien in durchschnittlichen Lagen — in gefragten Großstadtlagen liegen die Faktoren strukturell höher, in ländlichen Regionen oft niedriger. Wo ein konkretes Objekt innerhalb dieser Spanne liegt, sagt mehr über den Preis aus als die absolute Kaufsumme allein.

Kaufpreis ist nicht dasselbe wie Finanzierungskosten

Ein niedrigerer Kaufpreis bei hohem Zins kann in der monatlichen Belastung teurer sein als ein höherer Kaufpreis bei niedrigem Zins — die Kreditrate hängt von beidem ab, nicht nur vom Kaufpreis. Wer „teuer“ ausschließlich am Kaufpreis festmacht, blendet die Hälfte der Rechnung aus. Für die tatsächliche monatliche Belastung zählt die Kombination aus Kaufpreis, Zinssatz und Eigenkapitalquote — nicht der Kaufpreis isoliert.

Regionale Unterschiede sind größer als der bundesweite Trend

Bundesweite Durchschnittswerte verschleiern oft mehr, als sie zeigen. Innerhalb desselben Jahres können sich Kaufpreise in gefragten Metropollagen und in strukturschwachen ländlichen Regionen in komplett unterschiedliche Richtungen entwickeln. Eine Aussage wie „die Preise sind gerade hoch“ bezieht sich fast immer auf einen bundesweiten Durchschnitt oder eine bestimmte Großstadt — für ein konkretes Objekt in einer konkreten Region sagt das wenig aus, wenn Angebot und Nachfrage vor Ort anders liegen.

Der Vergleich, der tatsächlich zählt

Statt zu fragen „sind Immobilien gerade teuer“, ist die konkretere Frage: Wie liegt der Kaufpreis dieses einen Objekts im Vergleich zu vergleichbaren Immobilien in genau dieser Umgebung? Das ist eine Frage, die sich objektbezogen beantworten lässt — im Gegensatz zur Marktfrage im Allgemeinen.

Sieh dir für dein konkretes Objekt an, wie der Kaufpreis pro Quadratmeter im Vergleich zu dem liegt, was in deiner Stadt für Lage und Baujahr üblich ist — statt dich auf eine bundesweite Durchschnittsaussage zu verlassen, die für dein Objekt möglicherweise gar nicht zutrifft.

Reicht dir dieser Vergleich nicht — etwa vor einer größeren Investition —, findest du hier, wie eine unabhängige Marktwertprüfung funktioniert: Ist mein Kaufpreis realistisch?