Wissen

Für dich ist die Wohnung eine Geldanlage. Für die Bank ist sie vor allem eine Sicherheit, und du bist der, der den Kredit zurückzahlt. Genau so prüft sie auch: erst das Objekt, dann dich.

Was ist die Immobilie wert?

Die Bank ermittelt einen eigenen Beleihungswert. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, oft bei 70 bis 90 %, weil die Bank vorsichtig rechnet und auch an einen Notverkauf denkt. Der Kredit wird ins Verhältnis zu diesem Wert gesetzt. Je höher der Anteil, desto teurer der Zins. Die besten Konditionen gibt es meist bis etwa 60 %. Mehr dazu beim Beleihungsauslauf (LTV).

Kleine Wohnungen unter rund 40 m² und sehr kleine Kredite sind für manche Banken weniger attraktiv: Kleine Wohnungen haben einen engeren Käuferkreis, und ein kleiner Kredit macht dieselbe Arbeit wie ein großer. Das heißt nicht, dass es nicht geht, aber du musst eventuell mehr Banken fragen.

Kannst du die Rate tragen?

Bei Privatkunden rechnet die Bank mit einer Haushaltsrechnung: dein Einkommen, deine Ausgaben, deine anderen Kredite und die neue Rate. Die Miete zählt dabei als Einnahme, aber selten voll. Viele Banken setzen rund 75 % der Kaltmiete an, manche weniger. Gerechnet wird mit der Miete, die heute fließt, nicht mit der, die nach einer Erhöhung möglich wäre. Was die Miete nicht deckt, muss dein Einkommen hergeben.

Eine feste Schwelle wie „die Miete muss 120 % der Rate decken“ ist bei privaten Kapitalanlagen unüblich. Den DSCR nutzen vor allem gewerbliche Finanzierer. Er ist trotzdem ein guter Blick darauf, wie viel Puffer dein Deal hat.

Wie viel Eigenkapital?

Viele Banken erwarten bei Kapitalanlagen mindestens 15 % der Gesamtkosten aus eigenem Geld und vor allem, dass die Kaufnebenkosten nicht mitfinanziert werden. Finanzierungen über den Kaufpreis hinaus gibt es, aber nicht überall und meist zu einem höheren Zins.

Welche Unterlagen?

Zum Objekt: Exposé, Wohnflächenberechnung und Grundrisse, Grundbuchauszug, Energieausweis und den Kaufvertrag oder seinen Entwurf. Bei einer Eigentumswohnung dazu Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan. Bei vermieteten Objekten eine Mietaufstellung und die Mietverträge.

Zu dir: Ausweis, Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Nachweis über dein Eigenkapital, die Einwilligung zur Schufa-Auskunft und eine Aufstellung deiner anderen Immobilien und Kredite.

Wertlauf zeigt im Tab „Dein Deal“, wie die Bank auf deinen Deal schauen dürfte. Das Bank-Paket stellt dir daraus eine Übersicht für die Kreditanfrage zusammen, mit einer Liste der Unterlagen zum Abhaken.