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Die meisten Renditerechnungen unterstellen stillschweigend: zwölf Monate im Jahr volle Miete, jeden Monat, ohne Ausnahme. Das ist ein Irrtum, den professionelle Kalkulationen deshalb explizit einpreisen. Das Mietausfallwagnis ist genau diese kalkulatorische Reserve für ausbleibende oder gekürzte Mieteinnahmen. Es deckt zwei Risiken ab: Leerstand zwischen zwei Mietern und Mietausfall durch zahlungsunfähige Mieter.

Übliche Sätze variieren je nach Lage: 2 % der Jahresnettokaltmiete in sehr guten Lagen mit etabliertem Mietermarkt, 5 % als Standard in deutschen Mittelstandslagen, 8–10 % in B/C-Lagen mit schwieriger Mieterstruktur. Bei 12.000 € Jahresnettokaltmiete und 5 % Wagnis rechnest du mit 600 € pro Jahr als kalkulatorischem Abzug — pro Monat 50 €, die du nicht für Cashflow verfügbar hast, auch wenn die Wohnung gerade vermietet ist.

Selbst in besten Lagen kommt es zu Mieterwechseln, Renovierungsphasen und unvorhergesehenen Ausfällen. In professionellen Bewertungen — bei Banken, Sachverständigen — gehört das Mietausfallwagnis fest zur Rentabilitätsberechnung. Wer es ignoriert, überschätzt den Cashflow systematisch um 2–8 %.

Eine Reserve einzuplanen ist nicht pessimistisch — sondern ehrlich.

So zeigt es Wertlauf

Wertlauf zieht bei einer Wohnung kein pauschales Wagnis vom Cashflow ab. So bleibt der Cashflow eine Zahl, die du mit deinen Kontoauszügen vergleichen kannst. Das Risiko steht stattdessen im Tab „Risiken“ in Euro: was es dich kostet, wenn die Wohnung 3, 6 oder 12 Monate keine Miete bringt. In dieser Zeit trägst du die Rate und das volle Hausgeld allein. Beim Mehrfamilienhaus steckt ein Polster für gelegentlichen Ausfall schon in den laufenden Kosten; dort zeigt der Tab, was passiert, wenn viel auf einmal ausfällt.