Wissen

Faktor 18 klingt nach einem Schnäppchen, Faktor 35 nach einem überteuerten Kauf — nur sagt keine der beiden Zahlen für sich genommen etwas darüber aus, ob der Preis tatsächlich stimmt. Der Kaufpreisfaktor zeigt lediglich, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie ausmacht. Er ist eine der ältesten und einfachsten Kennzahlen für Immobilien — und die unter Anlegern am häufigsten verwendete grobe Bewertungszahl, gerade weil er so leicht misszuverstehen ist.

Die Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Eine Wohnung kostet 300.000 € und bringt 1.000 € Nettokaltmiete im Monat — also 12.000 € im Jahr. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25. Du brauchst rein rechnerisch 25 Jahresmieten, um den Kaufpreis wieder hereinzuholen.

Kaufpreisfaktor-Rechner

Kaufpreis

€

Kaltmiete

€ im Monat

Kaufpreisfaktor25,0

Kosten und Finanzierung stecken im Faktor nicht drin. Die rechnet der Immobilienrechner mit.

Zum Immobilienrechner →

Beispiel

Kaufpreis300.000 €

Jahreskaltmiete12.000 €

Kaufpreisfaktor25-fach

In A-Lagen liegen Faktoren oft bei 30–40, in B/C-Lagen bei 15–25.

Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto „günstiger“ gilt die Immobilie im Verhältnis zur Mieteinnahme. In stark nachgefragten A-Lagen liegen Faktoren häufig zwischen 30 und 40. In B- und C-Lagen sind Faktoren zwischen 15 und 25 üblich.

Der Kaufpreisfaktor ist eine reine Verhältniszahl aus Preis und Miete — ob dieser Preis oder diese Miete überhaupt angemessen sind, sagt er nicht. Kaufnebenkosten, Hausgeld, Finanzierungskosten und der bauliche Zustand fließen nirgends ein. Zwei Wohnungen mit identischem Faktor 25 können trotzdem völlig unterschiedliche Deals sein.

Wertlauf zeigt den Kaufpreisfaktor im Tab „Dein Deal“ unter „Das Objekt im Vergleich“, neben dem Preis pro m² und dem, was für Lage und Baujahr üblich ist. Ob sich die Wohnung für dich trägt, beantwortet dort der Cashflow.