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Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
Grundlagen
Warum reicht die Bruttomietrendite zur Bewertung einer Immobilie nicht aus?
Kurz gesagt
Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Mietausfall und Finanzierung — sie bildet nur das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ab. Wer sie als Bewertungsendpunkt nimmt, rechnet sich systematisch zu reich: Aus 4,0 % Brutto werden oft nur 2,7 % netto.
Die Bruttomietrendite ist die Zahl, die in jedem Inserat auftaucht. Sie ist einfach zu berechnen, klingt nach finanzieller Klarheit und lässt sich gut vergleichen — auf den ersten Blick. Auf den zweiten Blick ist sie eine der irreführendsten Kennzahlen im Immobilienbereich. Das Problem ist nicht die Formel selbst — die stimmt. Das Problem ist der Kaufpreis und die Miete allein, ohne alles, was zwischen Mieteingang und deinem Konto noch passiert.
Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Vier Positionen fehlen dabei komplett. Kaufnebenkosten — bei 300.000 € kommen je nach Bundesland rund 27.000 bis 36.000 € obendrauf, die deine tatsächliche Rendite senken. Nicht umlagefähige Kosten — Verwaltung, Reparaturen am Sondereigentum, Instandhaltungsrücklage, schnell 2.000 bis 3.000 € pro Jahr. Mietausfall — die Bruttomietrendite tut so, als wäre die Wohnung 12 Monate durchgehend vermietet. Finanzierungskosten — Zinsen, Tilgung, Anschlussfinanzierung, der gesamte Block taucht in der Bruttomietrendite gar nicht auf.
Beispiel
Aus 4,0 % werden 2,7 % — die Bruttomietrendite verspricht rund das Anderthalbfache der ehrlichen Zahl.
Die Bruttomietrendite ist nicht falsch — sie ist unvollständig. Sie ist nützlich als erster Filter beim Screening großer Inseratemengen. Aber für die Bewertung deines Deals brauchst du mindestens die Nettomietrendite mit allen laufenden Kosten, die Eigenkapitalrendite für dein eingesetztes Kapital, und den Cashflow nach Finanzierung.
Die Bruttomietrendite ist der Blick durchs Schlüsselloch. Für die Investitionsentscheidung musst du die Tür öffnen.
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