Wissen

Positiver Cashflow bedeutet: Nach den Kosten, die du selbst trägst, und der Kreditrate aus Zins und Tilgung bleibt dir am Monatsende etwas übrig. Das fühlt sich richtig an. Das Problem: Cashflow misst nur den Geldfluss. Er sagt nichts darüber, ob deine Immobilie an Wert gewinnt oder verliert, wie viel Eigenkapital du gebunden hast, und wie stabil dieser Geldfluss in fünf oder zehn Jahren noch ist.

Drei Lücken verschweigt der Cashflow. Substanzwert — eine 200.000-€-Wohnung in einer schrumpfenden Region bringt dir 150 €/Monat, verliert aber 2 % pro Jahr an Wert (4.000 €). Der Substanzverlust frisst mehr als den gesamten Cashflow. Auf dem Konto sieht es gut aus, im Vermögen nicht. Eigenkapitalrendite — 80.000 € Eigenkapital eingebracht, 100 €/Monat verdient = 1,5 % auf dein Kapital. Ein global gestreuter ETF liegt langfristig deutlich höher. Du opferst Rendite für ein bisschen Cashflow. Risikopuffer — positiver Cashflow heute heißt nicht morgen. Anschlussfinanzierung, Sonderumlage, Mietausfall über drei Monate — diese Zahl ist eine Momentaufnahme, kein Versprechen.

Für die Frage, ob ein Deal sich lohnt, brauchst du mindestens drei Blickwinkel gleichzeitig: Vermögen — was dir nach 10 Jahren an der Immobilie gehört, plus die Überschüsse. Kapitalbindung — wie viel Eigenkapital ist gebunden. Rendite auf Kapital — was bringt dieses Kapital im Vergleich zu Alternativen.

Die richtige Frage ist nicht „Ist mein Cashflow positiv?“ — sondern „Was kostet mich dieser positive Cashflow an anderer Stelle?“