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Cashflow und Eigenkapitalrendite gehören zu den wichtigsten Kennzahlen einer Immobilieninvestition — und werden oft verwechselt oder gegeneinander ausgespielt. Beide sagen etwas Wichtiges, aber etwas Unterschiedliches.

Ein Deal mit negativem Cashflow kann eine exzellente EK-Rendite haben. Wenn ein Investor jeden Monat 200 € zuzahlt, aber gleichzeitig 400 € Tilgung leistet und die Immobilie an Wert gewinnt, baut er Vermögen auf — nur eben außerhalb seines Kontostands. Die EK-Rendite über die Haltedauer kann deutlich zweistellig sein, obwohl monatlich Geld abfließt. Umgekehrt: Eine Wohnung mit 200 € positivem Cashflow, aber kaum Wertentwicklung und niedriger Tilgung kann mit einer schwachen EK-Rendite enden.

Cashflow ist eine Liquiditätskennzahl. Er beantwortet: Trägt sich der Deal monatlich? Kann ich mir das leisten? Er ist agnostisch gegenüber dem, was im Hintergrund passiert — Tilgung als Substanzaufbau, Wertänderung des Objekts, Steuerwirkung. Cashflow sagt nichts über Vermögen.

Eigenkapitalrendite ist eine Vermögenskennzahl. Sie sagt dir, wie sich dein eingesetztes Geld langfristig verzinst. Aber wenn dein EK niedrig ist, wird die Prozentzahl durch den Hebel mathematisch sehr groß — auch wenn das Risiko proportional steigt. 30 % EK-Rendite auf 10.000 € sind 3.000 €. 8 % auf 100.000 € sind 8.000 €. Die schlechtere Renditezahl ist die bessere absolute Rendite.

Ein guter Deal muss nicht in beiden Dimensionen optimal sein — aber du musst wissen, in welcher er stark ist und in welcher er Kompromisse macht. Wer nur auf eine der beiden Zahlen schaut, übersieht systematisch die andere Hälfte.