Wissen

Jede Immobilien-Kalkulation ist eine Prognose. Du nimmst Annahmen über Miete, Zinsen, Wertentwicklung, laufende Kosten — und rechnest daraus eine Rendite. Annahmen sind aber nicht Realität. Stresstest ist die ehrliche Frage: Was passiert, wenn meine Annahmen nicht halten?

Vier Szenarien sollten in keinem Deal-Check fehlen. Zinsanstieg bei Anschluss: Rechne deinen Cashflow nicht nur mit dem heutigen Zinssatz, sondern auch mit +1, +2 und +3 Prozentpunkten bei der Anschlussfinanzierung. Wenn er bei +2 ins Negative kippt, ist dein Deal eine Zinswette. Mietausfall über mehrere Monate: Wie viele Monate Komplettausfall verkraftet dein Deal, bevor du in Liquiditätsstress kommst? Faustregel: 6 Monatsraten als Reserve, in schwachen Lagen 12. Sonderumlage oder größere Reparatur: Kannst du 10.000 € (ETW) bzw. 25.000 € (MFH) ohne Verkauf der Immobilie auffangen? Wertverlust statt Wertsteigerung: Rechne dein Vermögen nach 10 Jahren auch mit 0 % oder −1 % Wertentwicklung — bleibt allein durch die Tilgung noch genug übrig?

Die wahre Robustheitsprobe ist nicht ein Szenario isoliert, sondern die Kombination. Zinsanstieg, Sonderumlage, Mietausfall und Wertverlust korrelieren in Wahrheit — ein Zinsanstieg drückt Preise, Krisenzeiten erhöhen Mietausfälle, Sanierungsstau bei alten Häusern fällt oft genau dann auf, wenn die Wirtschaft schwächelt. Wenn auch dieses kombinierte Szenario deinen Deal nicht zerlegt, hast du einen robusten Deal. Wenn er kippt, weißt du wenigstens, wo deine Grenzen liegen.

Ein Deal, der nur den Best Case kennt, hat noch keinen einzigen der vier Stresstests bestanden — er hat sie schlicht nie gesehen. Wer vorher weiß, wo die Grenze liegt, verhandelt anders, kauft anders und schläft ruhiger, wenn der Zins wirklich steigt.