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Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
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Was ist die AfA bei Immobilien?
Kurz gesagt
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt dir, den Gebäudewert deiner Immobilie steuerlich abzuschreiben und damit die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu senken. Abschreibbar ist nur das Gebäude — nicht das Grundstück.
Du gibst keinen einzigen Euro zusätzlich aus — und trotzdem sinkt deine Steuerlast. Wie geht das? Die Antwort heißt Absetzung für Abnutzung, kurz AfA: eine steuerliche Abschreibung, mit der du den Gebäudewert deiner Immobilie über die Jahre als Werbungskosten gegen deine Mieteinnahmen rechnen darfst. Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht das Grundstück. Beim Kauf teilst du den Kaufpreis deshalb in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil auf. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) zählen anteilig mit. Wertlauf rechnet mit 80 % Gebäudeanteil. In teuren Lagen ist der Boden oft mehr wert, dann fällt die AfA kleiner aus; das Finanzamt hat für die Aufteilung eine Arbeitshilfe.
Die wichtigsten AfA-Sätze (Stand 2026): Wohngebäude ab Baujahr 2023 werden mit 3,0 % linear pro Jahr abgeschrieben, Baujahr 1925 bis 2022 mit 2,0 %, vor 1925 mit 2,5 %. Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es Sonderabschreibungen bis zu 9 %.
Beispiel
Die AfA ist ein buchhalterischer Abzug — kein echter Geldfluss, aber eine reale Steuerersparnis.
Die AfA ist eine buchhalterische Größe — kein echter Geldfluss. Du gibst real nichts aus, kannst aber Steuern sparen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet eine AfA von 5.280 € eine Steuerersparnis von rund 2.200 € pro Jahr. Sie kommt über die Steuererklärung zurück, nicht über das Mietkonto. Wertlauf zeigt sie deshalb getrennt vom Cashflow, mit dem Steuersatz, den du wählst, und rechnet sie nicht in den Vergleich mit dem ETF ein.
Die AfA ist kein Geschenk — sie ist die steuerliche Anerkennung, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren. In der Praxis steigen Immobilienpreise oft trotzdem, was bedeutet: Du schreibst etwas ab, das gleichzeitig an Wert gewinnt. Dieser Effekt macht die AfA zu einem der wertvollsten steuerlichen Hebel bei der Immobilienanlage.
Einen Haken gibt es: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, wird die genutzte AfA dem Gewinn wieder zugeschlagen und mit der Spekulationssteuer versteuert. Wertlauf rechnet das im Tab „Exit“ mit.
AfA-Rechner
Was die AfA bei deiner Immobilie bringt, zeigt der Immobilienrechner im Tab „Vermögen“ unter „Steuern sparen“.
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