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Dieselbe Wohnung für 300.000 €, einmal in Bayern gekauft, einmal in Nordrhein-Westfalen. Allein die Grunderwerbsteuer trennt die beiden Käufer um 9.000 €, ohne dass sich an der Immobilie irgendetwas unterscheidet. Das ist der größte Posten der Kaufnebenkosten: aller Kosten, die beim Erwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. In Deutschland liegen sie meist zwischen 5,5 % und 12 % des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist.

Vier Posten machen die Nebenkosten aus. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Block, je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 2 % des Kaufpreises, etwa 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch. Die Maklerprovision liegt meist bei 3,57 %. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer; ohne Makler entfällt der Posten.

Beispiel

Kaufpreis300.000 €

Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %)19.500 €

Notar + Grundbuch (ca. 2 %)6.000 €

Maklerprovision (3,57 %)10.710 €

Kaufnebenkosten gesamt36.210 €

In Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) wären es mit Makler 27.210 €, ohne Makler 16.500 €.

Kaufnebenkosten sind versunkene Kosten, du bekommst sie beim Verkauf nicht zurück. Sie müssen über die Haltedauer durch Cashflow, Tilgung oder Wertsteigerung erst wieder verdient werden. Wer sie nicht mitrechnet, rechnet mit dem Kaufpreis statt mit dem Geld, das er tatsächlich einsetzt, und schätzt seinen Deal zu gut ein.

Wertlauf schlägt die Nebenkosten nach Bundesland vor: Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 3,57 % Makler, wenn einer beteiligt ist. Im Vergleich mit dem ETF bekommt der ETF dieselben Nebenkosten als Startkapital, denn dieses Geld hättest du ja auch anlegen können.