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Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, zu Deutsch Schuldendienstdeckungsgrad) beantwortet eine einfache Frage: Trägt sich der Kredit aus den Mieteinnahmen, oder muss aus anderen Quellen zugeschossen werden?

Die Formel

DSCR = Netto-Mieteinnahmen (vor Finanzierung) ÷ Kapitaldienst (Zins + Tilgung)

Die Netto-Mieteinnahmen sind die Kaltmiete abzüglich der Kosten, die du selbst trägst (Verwaltung, Rücklage, Reparaturen), aber noch vor Zins und Tilgung. Manche Banken ziehen zusätzlich ein Mietausfallwagnis ab. Wertlauf rechnet ohne: Überschuss aus dem Objekt geteilt durch die Kreditrate. Du findest den Wert im Tab „Dein Deal“ unter „So schaut die Bank auf deinen Deal“.

Wie liest man den Wert?

• DSCR = 1,0 — die Mieteinnahmen decken den Kapitaldienst exakt. Es bleibt kein Puffer.
• DSCR > 1,0 — die Mieteinnahmen decken den Kapitaldienst und lassen zusätzlich Cashflow übrig.
• DSCR < 1,0 — die Mieteinnahmen reichen nicht aus, der Kapitaldienst muss teilweise aus anderen Mitteln (Eigenkapital, sonstiges Einkommen) getragen werden.

Ein DSCR von beispielsweise 1,3 bedeutet: Die Netto-Mieteinnahmen liegen 30 % über dem, was für Zins und Tilgung nötig wäre — ein Puffer für Leerstand, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder unerwartete Kosten.

DSCR-Rechner

Kaltmiete

€ im Monat

Kosten, die du selbst trägst

€ im Monat

Kreditrate

€ im Monat

DSCR1,25

Der DSCR sagt nichts darüber, was aus deinem Geld wird. Das zeigt der Immobilienrechner.

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Wie Banken damit umgehen

Gewerbliche Finanzierer und Banken bei größeren Objekten arbeiten oft mit einer DSCR-Schwelle, je nach Institut irgendwo zwischen 1,0 und 1,3. Bei privaten Kapitalanlagen rechnen Banken dagegen meist mit einer Haushaltsrechnung: Sie setzen die Miete mit einem Abschlag an, oft rund 75 %, und prüfen, ob dein Einkommen den Rest trägt. Mehr dazu unter Wie prüfen Banken eine Kapitalanlage? Der DSCR bleibt trotzdem ein guter Blick darauf, wie viel Puffer dein Deal hat, zusammen mit dem Beleihungsauslauf (LTV).

Was der DSCR nicht zeigt

Der DSCR sagt nichts über die absolute Höhe von Cashflow oder Rendite aus — ein Objekt mit hohem DSCR kann trotzdem eine niedrige Eigenkapitalrendite haben, wenn wenig Fremdkapital eingesetzt wird (weniger Hebelwirkung). Umgekehrt kann ein niedriger DSCR bei hohem Fremdkapitalanteil mit einer hohen Eigenkapitalrendite einhergehen — dann allerdings mit entsprechend höherem Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Es gibt keinen pauschal „guten“ DSCR-Wert — was tragfähig ist, hängt von der persönlichen Risikotoleranz, weiteren Einkommensquellen und dem Finanzierungspartner ab. Der DSCR ist ein Baustein der Analyse, keine Entscheidung.