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Grundlagen
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite — was ist der Unterschied?
Kurz gesagt
Bruttomietrendite und Nettomietrendite drücken beide die Rendite einer Immobilie aus, berücksichtigen aber unterschiedliche Kosten. Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl — sie rechnet laufende Kosten und Kaufnebenkosten ein.
Die beiden Mietrenditen unterscheiden sich nicht im Konzept, sondern in dem, was sie ein- oder ausblenden. Wer den Unterschied nicht kennt, vergleicht in Inseraten Äpfel mit Birnen.
Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Fertig. Keine Nebenkosten, keine Bewirtschaftung, kein Mietausfall. Sie ist der schnelle Filter — wenn du 50 Inserate scannst, sagt sie dir auf einen Blick, welche Wohnungen im interessanten Bereich liegen und welche nicht.
Die Nettomietrendite geht zwei Schritte weiter. Im Zähler zieht sie alle Kosten ab, die du als Vermieter nicht umlegen kannst — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen am Sondereigentum, ein Mietausfallwagnis. Im Nenner kommen die Kaufnebenkosten hinzu — Grunderwerbsteuer, Notar, Makler. Beides verschiebt das Bild deutlich: Der Zähler wird kleiner, der Nenner größer — die Zahl schrumpft an beiden Enden.
Beispiel
Aus 4,0 % werden 2,7 % — die Differenz von 1,3 Prozentpunkten ist in dieser Größenordnung typisch.
Die Bruttomietrendite hat ihre Daseinsberechtigung als Screening-Tool. Für jeden Deal, den du ernsthaft prüfst, ist die Nettomietrendite Pflicht — sie sagt dir, was am Ende eines normalen Bewirtschaftungsjahres tatsächlich an Rendite übrig bleibt. Vor Finanzierung, vor Steuern, aber inklusive aller tatsächlichen laufenden Kosten.
Beide Zahlen sind ein Blick auf die Immobilie ohne Finanzierung. Für deine eigene Rendite brauchst du zusätzlich die Eigenkapitalrendite.
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