Wissen

Es gibt sie in jeder Disziplin: die eine Zahl, die alles sagen soll. Bei Immobilien wechselt der Favorit je nach Forum. Mal ist es die Bruttomietrendite, mal der Kaufpreisfaktor, mal der Cashflow, mal die Eigenkapitalrendite. Und genau hier liegt der Denkfehler: Diese eine Zahl gibt es nicht.

Jede Kennzahl beleuchtet einen Aspekt und blendet andere aus. Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung. Der Kaufpreisfaktor sagt nichts über Lage, Zustand oder Cashflow. Der Cashflow zeigt, was dir heute im Monat bleibt, aber nicht, was in zehn Jahren daraus geworden ist. Die Eigenkapitalrendite lässt sich mit mehr Kredit fast beliebig steigern und sagt nichts über das Risiko. Jede dieser Zahlen ist für sich richtig, und jede kann dich in die Irre führen, wenn du sie allein betrachtest.

Deshalb gibt es bei Wertlauf keinen Punktestand und keine Gesamtnote. Stattdessen beantwortet die App vier Fragen, jede mit Zahlen und in ganzen Sätzen. Trägt sie sich? Was dir nach Kosten und Rate im Monat bleibt oder fehlt. Was wird aus deinem Geld? Dein Vermögen nach zehn oder zwanzig Jahren, verglichen mit einem ETF, der dasselbe Geld bekommt. Was, wenn es anders kommt? Steigende Zinsen nach der Zinsbindung, ausbleibende Miete, eine teure Reparatur. Wann verkaufen? Was dir nach Verkauf und Steuern in der Hand bleibt, je nachdem, wann du verkaufst.

Die Antworten widersprechen sich oft. Eine Wohnung kann sich gut tragen und trotzdem wenig Vermögen aufbauen. Eine andere kostet dich jeden Monat Geld und steht nach zwanzig Jahren deutlich besser da als der ETF. Welches Profil zu dir passt, hängt von deinem Geld, deiner Zeit und deinen Nerven ab. Das kann dir keine einzelne Zahl abnehmen.