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Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind mathematisch zwei Seiten derselben Medaille — die eine ist der Kehrwert der anderen. Eine Wohnung für 300.000 € mit 12.000 € Jahresnettokaltmiete hat einen KPF von 25-fach und eine Bruttomietrendite von 4,0 %. Beides dieselbe Aussage, unterschiedlich kommuniziert.

Der KPF dominiert in Deutschland traditionell die Marktkommunikation. „25-fach in der City, 18-fach am Stadtrand“ ist intuitiver als „4 % vs. 5,5 %“. Maklerexposés, Marktstudien und Investoreneinschätzungen arbeiten oft mit dem Faktor. Die Mietrendite ist nützlicher, sobald du Immobilien gegen andere Anlageklassen stellst — eine Anleihe zahlt 3,5 %, ein ETF bringt langfristig 6–7 %, eine Immobilie mit 4 % Bruttomietrendite lässt sich in dieser Sprache vergleichen, der KPF nicht.

Beide Zahlen lösen dasselbe Problem nicht: Sie rechnen mit der Jahresnettokaltmiete und einem nackten Kaufpreis, ganz ohne Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten oder Mietausfall. Ob du in bar zahlst oder zu 90 % kreditfinanzierst, KPF und Bruttomietrendite bleiben identisch — die Finanzierung sieht keine der beiden Zahlen. Für die Investitionsentscheidung brauchst du andere Zahlen: Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow und einen Blick auf Substanzvermögen und Kapitalbindung.

KPF und Mietrendite sind Eintrittsfilter beim Screening — keine Bewertung. Wer den Filter mit dem Urteil verwechselt, kauft nach einer Zahl, die nur die halbe Wahrheit sagt.