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Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
Grundlagen
Cashflow und Kosten
Warum verändern Kaufnebenkosten deine Rendite stärker als gedacht?
Kurz gesagt
Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises erhöhen deinen Gesamtkapitaleinsatz dauerhaft — und senken damit deine echte Rendite unter die Bruttomietrendite. Wer die Nebenkosten nicht einrechnet, überschätzt seine Rendite oft um mehr als 10 Prozent.
Kaufnebenkosten sind die unscheinbaren Helden der Immobilienrechnung. Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision, Grundbucheintrag — zusammen ergeben sie mit Makler typischerweise 9 bis 12 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € sind das rund 27.000 bis 36.000 €. Diese Zahl klingt nach „okay, kalkuliere ich beim Kauf ein“. Aber die wahre Wirkung ist viel größer.
Die Bruttomietrendite teilt die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Das ist unvollständig — dein tatsächlicher Kapitaleinsatz ist nicht der Kaufpreis, sondern der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Diese Kosten sind versunken: Du zahlst sie aus deinem Eigenkapital, bekommst sie beim Verkauf nicht zurück, und musst sie über Mieteinnahmen und Wertsteigerung „verdienen“.
Beispiel
Allein durch Kaufnebenkosten verlierst du über 10 % der nominellen Rendite — bevor du irgendeinen anderen Kostenpunkt einbezogen hast.
Im Verhältnis zur Gesamtrendite ist der Effekt enorm. Wenn deine Bruttomietrendite bei 4 % liegt und du 0,43 Prozentpunkte allein durch Nebenkosten verlierst, sind das über 10 % der Rendite — bevor laufende Kosten, Mietausfall oder Finanzierung überhaupt berücksichtigt sind. Der Anteil hängt nicht von der Rendite ab: Bei 12 % Nebenkosten fehlen immer rund 11 % — aus 3 % werden 2,68 %. Über 10 Jahre summiert sich das auf mehrere tausend Euro Differenz im Gesamtertrag.
Das Heimtückische: Die Nebenkosten werden beim Notar bezahlt und verschwinden danach aus dem Bewusstsein. Die Bank rechnet mit dem Kaufpreis, Inserate zeigen die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis, Foren diskutieren Kaufpreisfaktoren ohne Nebenkosten. So entsteht systematische Schönrechnerei, die erst nach 5–10 Jahren als ungutes Gefühl auftaucht.
Kaufnebenkosten sind keine Beigabe beim Hauskauf. Sie sind ein eigenständiger Kostenblock, der die nominale Rendite jedes Investments dauerhaft verschiebt. Wer sie nicht einrechnet, lügt sich in die eigene Tasche.
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