Wissen

Diese Frage hat keine pauschale Antwort — und jeder Artikel, der dir eine gibt, verschweigt dir dabei die Variablen, die für deine Entscheidung eigentlich den Ausschlag geben. Nicht weil die Frage falsch gestellt ist, sondern weil sie auf der falschen Ebene ansetzt: Sie fragt nach dem Markt, obwohl die eigentliche Antwort in deinem konkreten Deal steckt.

Vier Faktoren zeigen, warum „guter Zeitpunkt“ für zwei Menschen im selben Monat, beim selben Marktumfeld, zwei völlig unterschiedliche Antworten haben kann.

Das Zinsniveau ist nur die halbe Rechnung

Bauzinsen bestimmen, wie teuer dein Kredit heute ist — aber sie sagen nichts darüber, wie teuer er in 10 oder 15 Jahren ist, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht. Ein niedriger Zins heute bei kurzer Zinsbindung kann teurer enden als ein höherer Zins heute mit langer Zinsbindung, wenn das Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung steigt. „Guter Zeitpunkt“ hängt hier weniger vom aktuellen Zinssatz ab als von der Zinsbindungsdauer im Verhältnis zu deinem persönlichen Sicherheitsbedürfnis.

Die Eigenkapitalquote entscheidet mehr als der Markt

Nimm zwei identische Objekte, gleicher Kaufpreis, gleiche Miete, gekauft im selben Monat. Käufer A bringt 30 % Eigenkapital mit, Käufer B nur 5 %. Für Käufer A ist es ziemlich unerheblich, ob die Immobilienpreise als „gerade hoch“ oder „gerade günstig“ gelten — sein finanzieller Puffer trägt eine vorübergehende Wertschwankung locker mit. Käufer B dagegen ist bei geringem Eigenkapital sehr viel empfindlicher gegenüber ebendieser Schwankung: Ein Wertrückgang von wenigen Prozentpunkten kann bei niedriger Eigenkapitalquote schon bedeuten, dass ein Verkauf rechnerisch ins Minus rutscht. Gleicher Markt, gleicher Monat, zwei komplett unterschiedliche Ausgangslagen.

Cashflow-Tragfähigkeit ist der eigentliche Stresstest

„Guter Zeitpunkt“ wird oft mit „der Markt steigt gerade“ gleichgesetzt. Relevanter für die einzelne Kaufentscheidung ist aber: Trägt sich die Immobilie laufend, oder musst du monatlich zuschießen — und wenn ja, wie lange kannst du das durchhalten, falls z. B. die Miete mal ausfällt oder unerwartete Reparaturen anfallen? Ein Deal mit positivem, robustem Cashflow ist zu praktisch jedem Zeitpunkt tragbar. Ein Deal, der nur bei optimistischen Annahmen (keine Leerstände, keine Reparaturen, stetige Mietsteigerung) gerade so aufgeht, ist es zu keinem.

Der Anlagehorizont verändert, wonach du überhaupt fragen solltest

Wer eine Immobilie über 10 Jahre oder länger halten will, für den spielt der genaue Einstiegszeitpunkt eine kleinere Rolle, als es sich anfühlt — Wertschwankungen einzelner Jahre gleichen sich über eine lange Haltedauer eher aus, und nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) fällt unter den dort genannten Voraussetzungen keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Wer dagegen mit einem kürzeren Horizont plant oder sich die Möglichkeit eines vorzeitigen Verkaufs offenhalten will, für den wiegt die aktuelle Marktlage deutlich schwerer — dann kann der Zeitpunkt tatsächlich einen Unterschied machen.

Die eigentliche Frage

„Ist gerade ein guter Zeitpunkt für Immobilien?“ ist letztlich die falsch gestellte Version einer anderen, viel konkreteren Frage: „Trägt sich mein Deal — mit meinem Eigenkapital, meiner Zinsbindung, meinem Cashflow-Puffer und meinem Anlagehorizont?“ Diese Frage lässt sich beantworten. Die erste nicht, jedenfalls nicht seriös und nicht pauschal für alle.

Rechne deinen eigenen Deal durch und sieh dir Cashflow, Vermögen und Risiken für dein konkretes Objekt an — statt dich auf eine Marktprognose zu verlassen, die für deine Situation ohnehin nichts aussagt.