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Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
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Was ist Kapitalbindung bei Immobilien?
Kurz gesagt
Kapitalbindung beschreibt, wie viel Eigenkapital du insgesamt in einer Immobilie gebunden hast — inklusive Kaufnebenkosten und laufender Zuzahlungen. Sie ist die ehrliche Vergleichsbasis für die Eigenkapitalrendite über die Haltedauer.
Kapitalbindung beschreibt, wie viel Eigenkapital über welchen Zeitraum in einer Immobilie gebunden ist — und damit anderen Anlagen nicht zur Verfügung steht.
Zur Kapitalbindung gehört mehr als nur der anfängliche EK-Einsatz. Das eingesetzte Eigenkapital beim Kauf, die Kaufnebenkosten aus eigenem Vermögen (ca. 8–12 % des Kaufpreises), der negative monatliche Cashflow, den du über die Jahre draufzahlst, und Sondertilgungen, Sonderumlagen und Sanierungen aus Eigenmitteln — all das summiert sich über die Haltedauer.
Beispiel
Wer die EK-Rendite nur auf die initialen 60.000 € rechnet, überschätzt sie systematisch.
Die Kapitalbindung ist die ehrliche Vergleichsgröße zwischen Immobilien und anderen Anlagen. Wer eine Eigenkapitalrendite nur auf die initialen 60.000 € berechnet, aber über 10 Jahre weitere 54.000 € reingesteckt hat, überschätzt die Rendite systematisch. Die tatsächliche EK-Rendite gehört auf die gesamte Kapitalbindung gerechnet — nicht nur auf den Einstiegsbetrag.
In Wertlauf steckt die Kapitalbindung im Vergleich mit dem ETF: Der ETF bekommt genau das Geld, das bei der Immobilie gebunden ist, also Eigenkapital, Nebenkosten und jede monatliche Zuzahlung. Was daraus geworden wäre, zeigt der Tab „Vermögen“.
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