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Begriffe und Zusammenhänge rund um Immobilien als Geldanlage, einfach erklärt. Die Artikel entstehen mit Unterstützung von KI.
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Was ist Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Kurz gesagt
Die Eigenkapitalrendite misst, wie sich dein eingesetztes Eigenkapital pro Jahr verzinst — und macht Immobilien mit anderen Anlagen vergleichbar. Sie hängt stark vom Fremdkapitaleinsatz ab: Wenig EK kann die Rendite stark erhöhen — solange die Immobilie mehr abwirft, als der Kredit kostet —, erhöht aber immer das Risiko.
8 % Rendite klingt nach einer einzigen, klaren Zahl — dabei hängt schon die Grundfrage, worauf sich diese 8 % überhaupt beziehen, entscheidend vom Kredit ab. Die Eigenkapitalrendite — auch EK-Rendite oder Return on Equity — misst nämlich nicht die Verzinsung der Immobilie, sondern die Verzinsung des Teils, den du selbst eingebracht hast. Ein Teil des Objekts gehört schließlich der Bank, bis der Kredit abbezahlt ist. Genau deshalb wird die EK-Rendite gern genutzt, wenn du Immobilien mit anderen Anlagen wie Aktien, ETFs oder Anleihen vergleichen willst — sie zeigt aber nur einen Teil des Bildes.
Die Formel: Jahresüberschuss vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Du kaufst eine Wohnung für 300.000 €, zahlst 30.000 € Kaufnebenkosten und bringst 60.000 € Eigenkapital ein. Nach allen laufenden Kosten und Zinsen bleibt ein Jahresüberschuss von 4.800 €. Die EK-Rendite: 8,0 %.
Beispiel
Bei höherem EK-Einsatz sinkt die Prozentzahl — bei niedrigerem steigt sie, aber auch das Risiko.
Die Eigenkapitalrendite macht den Leverage-Effekt sichtbar. Wer mit wenig Eigenkapital und viel Fremdkapital kauft, kann eine sehr hohe EK-Rendite erzielen — aber auch ein deutlich höheres Risiko tragen. Bei knappem Eigenkapital kann die Rendite rechnerisch explodieren, ohne dass die Immobilie selbst rentabler wird. Das ist kein Zeichen eines guten Deals, sondern ein Zeichen eines großen Hebels.
Die 8,0 % aus dem Beispiel sagen für sich genommen nichts darüber, wie viel Fremdkapital dahintersteckt — und genau das entscheidet, ob die Zahl beeindruckend oder riskant ist.
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