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Die meisten Zinsbindungen in Deutschland laufen 10 bis 15 Jahre. Danach folgt die Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins — und niemand weiß, wo der stehen wird. Das ist das größte verdeckte Risiko jedes Immobilien-Investments. Und es wird in den meisten Renditerechnungen komplett ignoriert.

Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert. Bei einer typischen Anfangstilgung von 2 % ist nach 10 Jahren erst knapp ein Viertel der Schuld abbezahlt — gut drei Viertel müssen weiterfinanziert werden, zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt. Drei Prozentpunkte mehr beim Anschluss-Zins kosten bei 240.000 € Kredit rund 300 € im Monat, bei größeren Kreditsummen entsprechend mehr. Bei identischer Immobilie, identischer Restschuld, identischem Mieter.

Beispiel

Ursprünglicher Kredit240.000 €

Restschuld nach 10 Jahren (2 % Tilgung)182.600 €

Ursprüngliche Rate (3,5 %)1.100 €/Monat

Anschluss bei +3 Prozentpunkten (6,5 %)ca. 1.400 €/Monat

Cashflow-Verschlechterung− 300 €/Monat

Bei 2 % Anfangstilgung ist nach 10 Jahren nicht einmal ein Viertel der Schuld abbezahlt — der größere Teil läuft weiter zu unbekanntem Zins.

Drei strukturelle Probleme verbergen das Risiko. Optimismus-Bias: Wer heute zu 3,5 % finanziert, neigt dazu anzunehmen, dass die Zinsen ähnlich bleiben. Die Geschichte zeigt das Gegenteil — wer 2021 zu 1 % finanziert hat, sah Ende 2022 plötzlich rund 4 % am Markt. Cashflow-Rechnung nur für heute: Die meisten Kalkulationen zeigen den Cashflow zum aktuellen Zinssatz, nicht für ein 10-Jahres-Szenario. Tilgungs-Illusion: Manche denken, nach 10 Jahren sei „ein großer Teil getilgt“ — bei 2 % Anfangstilgung ist es aber nicht einmal ein Viertel.

Wer das ernst nimmt, hat vier Hebel: Stresstest mit höherem Anschluss-Zins rechnen (Wertlauf zeigt im Tab „Risiken“ 5, 6 und 7 % und was jeder Prozentpunkt mehr im Monat kostet), höhere Anfangstilgung wählen (bei 4 % statt 2 % bist du nach 10 Jahren bei rund 52 % Restschuld statt 76 %), längere Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren abschließen, oder bis zu 5 Jahre vor Ablauf ein Forward-Darlehen prüfen.

Diese vier Hebel kosten dich heute nichts außer etwas Vorsicht bei der Kalkulation — und genau das ist der Unterschied zwischen einem Deal, der die Anschlussfinanzierung übersteht, und einem, der an ihr scheitert.