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Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in einem einzigen Grundbucheintrag ist für viele Banken ein schwieriges Finanzierungsobjekt. Der Grund ist das Verwertungsrisiko. Wenn die Bank im Worst Case zwangsversteigern muss, sucht sie einen Käufer für ein Gesamtpaket — und der Markt für Mehrfamilienhäuser als Ganzes ist deutlich kleiner als der Markt für Einzelwohnungen.

Die Lösung kennen erfahrene Investoren: WEG-Teilung vor dem Kauf. WEG steht für Wohnungseigentumsgesetz. Eine Teilung nach § 8 WEG bedeutet, dass ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird — jede Wohnung bekommt ein eigenes Grundbuchblatt und ist damit einzeln verkauf- und beleihbar. Voraussetzung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde; in Gebieten mit Milieuschutzsatzung kann die Aufteilung zusätzlich genehmigungspflichtig sein.

Ein erfahrener Investor verhandelt mit dem Verkäufer eine Vollmacht: Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, die WEG-Teilung auf eigene Kosten noch vor dem eigentlichen Kauf durchzuführen. Nach der Teilung liegen acht separate Eigentumswohnungen vor. Die Bank bewertet nun nicht mehr ein Gesamtobjekt, sondern acht Einzelwohnungen — und greift dabei auf das Vergleichswertverfahren zurück. Dieser Wert liegt in der Regel deutlich über dem anteiligen Ertragswert des Gesamtgebäudes.

Das Ergebnis: Statt eines schwer finanzierbaren Gesamtpakets hat der Investor acht sauber beleihbare Einzelobjekte. Die Kosten der WEG-Teilung — Notar, Aufteilungsplan, Grundbucheintragungen — liegen je nach Objektgröße zwischen 3.000 und 8.000 Euro. Wer dadurch ein schwer finanzierbares MFH in acht einzeln beleihbare Wohnungen verwandelt, hat diesen Betrag schnell hereingeholt.